未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
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湖北省财政厅 湖北省农业厅


湖北省财政厅、湖北省农业厅关于印发《农村专业合作经济组织试点项目资金管理办法》的通知

鄂财农发〔2006〕74号


各市、州、县（市、区）、林区财政局、农业（经管）局：
为认真贯彻落实省委1号文件精神，大力扶持和推动农村专业合作经济组织的发展，切实加强农村专业合作经济组织试点项目扶持资金管理，努力提高资金使用效益，省财政厅、农业厅研究制定了《农村专业合作经济组织试点项目资金管理办法》，现印发你们，请遵照执行。


二OO六年八月三十日

湖北省农村专业合作经济组织试点项目资金管理暂行办法

第一条　根据《中华人民共和国农民专业合作组织法》（草拟）及省委1号文件精神，为了鼓励和支持农村专业合作经济组织发展，省财政设立“农村专业合作经济组织试点专项资金（以下简称专项资金）”，为了提高财政扶持资金的使用效益，根据《财政部财政项目支出管理暂行办法》以及有关法律法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条　专项资金扶持的对象为农村专业合作经济组织。农村专业合作经济组织是指在农村家庭承包经营的基础上，从事同类农产品生产经营和服务的农民以及有关组织和人员，为了实现其共同利益，自愿联合、平等互利、民主控制的互助合作经济组织，它包括各类农村专业协会、专业合作社。
第三条 专项资金的扶持原则：重点扶持在本地区优势、特色产业中发挥积极作用，带动农户作用强、农民增收幅度大、各项规章制度健全的农村专业合作经济组织。
第四条　专项资金扶持的内容：
1、开展合作知识的培训；
2、开展技术和市场营销培训，引进优良品种，推广实用技术；
3、购置农产品加工、整理、储存、保鲜、运销和检测仪器、设备；
4、申报农产品质量标准认证，培育农产品品牌，制定生产技术规程，建设标准化生产基地；
5、开展市场信息服务，建设营销网络，举办产品推介活动。
第五条　申报专项资金的农村专业合作经济组织应符合以下条件：
1、经县级工商、民政登记部门注册登记。其中农民专业合作社登记半年以上，专业协会登记一年以上；
2、合作组织成员80人以上，其中，农民成员占80%以上；
3、运行机制合理。遵循“民办、民管、民受益”的原则，有规范的章程、完善的制度、健全的机构、独立的银行账户；
4、与成员的服务关系比较稳定。在市场信息、业务培训、技术指导和产品营销等方面，能对成员开展及时、有效地服务；
5、符合当地产业结构调整规划，能带动周边农民形成区域性产业带；
6、合作组织成员收入高于一般农民收入20％以上。
第六条 项目申报的程序和方法：由各县（市、区）经管（农业）部门牵头负责，按申报条件推荐本合作经济组织，并指导其填写试点项目申报书。经管（农业）部门会同财政部门逐级上报省农业厅、省财政厅。
第七条 省农业厅会同省财政厅组织有关专家对申报项目予以评审，制定本年度实施项目及资金使用方案。
第八条 专项资金实行报帐制管理。按照国库集中支付制，省财政直接将专项资金下达到项目县（市、区）财政部门。项目单位根据省农业厅下达的项目内容，按资金控制额度据实到本地财政部门报帐。
第九条 各级经管（农业）部门负责项目的组织管理和日常监督检查。各级财政部门负责专项资金的落实及监督检查。
承担项目的农村专业合作经济组织要严格按照省农业厅下达的项目内容组织实施，并将项目资金使用情况向全体成员公示。专项资金纳入农村专业合作经济组织的统一财务核算。所形成的资产归农村专业合作经济组织成员共同所有。
第十条 项目实施完成后，农村专业合作经济组织负责人向全体成员或代表大会报告项目执行情况，完成项目总结报告，并向县（市、区）经管（农业）部门提出验收申请。
县（市、区）经管（农业）部门要严格按照省农业厅下达的项目内容，对项目进行验收，并形成项目验收报告，连同项目总结报告逐级上报省农业厅、省财政厅，省农业厅、省财政厅将按照下达的项目内容对项目完成情况进行抽查。
第十一条 农村专业合作经济组织试点资金下达后，各项目单位应严格按项目计划执行，不得擅自变更项目计划和改变资金用途，不得挤占截留挪用项目资金，一经查出，省财政厅将追回项目资金、终止项目执行，以后三年不再扶持。
第十二条 本办法由省财政厅、省农业厅联合负责解释。
第十三条 本办法自发布之日起试行。