上海市政府


上海市企业债券管理暂行办法
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第一章 总 则
第一条 为发展国民经济，加强金融管理，引导资金合理流动，维护债权人、债务人的合法权益，根据国家的有关规定，结合本市的具体情况，制定本办法。
第二条 本市企业债券（以下简称债券）管理的主管机关是中国人民银行上海市分行（以下简称人民银行市分行）。
本办法所称批准机关是指人民银行市分行金融行政管理处和人民银行市分行授权审批债券发行的金融机构。
第三条 本办法所称债券是指企业向债权人出具的标明到期还本付息的有价证券。债券持有者享有按期取得利息和收回本金的权利，但不能参与企业的经营管理，对企业经营状况也不承担责任。
债券可以转让、抵押和继承。记名债券遗失可以申请挂失。
第四条 本办法所称债券交易是指债券发行后进行有偿转让的行为。
第五条 参加债券发行或交易者不得有虚伪、欺诈等致他人误信的行为。

第二章 发 行 管 理
第六条 企业发行债券，应经批准机关批准。
第七条 人民银行市分行对发行债券实行集中管理、分级审批制度。
（一）向社会公开发行债券（以下称为公开发行），由人民银行市分行金融行政管理处审批。
（二）向本企业职工发行债券（以下称为内部发行），由人民银行市分行授权的金融机构审批；情况特殊、发行额较大的，由人民银行市分行金融行政管理处审批。
第八条 企业申请发行债券时，应提供下列文件：
（一）企业主管部门同意发行债券的证明文件。
（二）企业营业执照的副本。
（三）发行债券的章程。
（四）筹资金额和筹资的范围、资金投向、效益预测的可行性报告。
（五）经会计师事务所或主管部门审核签证的上两个年度和上一个季度的财务报表。
（六）批准机关认为必须提供的其他文件。
发行债券所筹资金用于固定资产投资的，应交验计划部门准予进行固定资产投资的批准文件。
公开发行的企业，还应提交经人民银行市分行指定的经济资信评估机构出具的企业资信等级证明。
第九条 企业发行的债券，可为记名式或不记名式债券，但内部发行的债券应为记名式债券。债券的利率应在发行前确定，发行后不得再调整。
第十条 债券应载明下列内容：
（一）标明债券字样；内部发行的，应标明内部发行字样。
（二）发行企业的名称、地址。
（三）发行总额和票面金额。
（四）债券的票面利率和利息的支付方式、时间。
（五）发行日期。
（六）债券编号。
（七）发行企业印章及法定代表人签章。
（八）还本期限和方式。
（九）批准机关名称，批准发行的日期和文号。
（十）企业认为应当说明的其他事项。
发行记名式债券的，还应载明债券持有者本名或名称和转让、挂失的规定。
企业发行债券之前，应将债券格式送批准机关审定。
第十一条 发行债券应贯彻自愿认购的原则，不得强行摊派。
第十二条 企业在还本付息时，均应以人民币计付。支付利息时，应按国家规定扣缴百分之二十的个人收入调节税。
第十三条 企业发行债券的总额不得超过企业自有资产净值。
第十四条 批准机关应根据本市债券发行年度控制总额和企业资信等级确定企业可发行的债券总额，并按国家规定核定债券利率。
第十五条 公开发行债券应委托金融机构代理发行。内部发行债券，企业可自行组织发行，也可委托金融机构代理发行。
第十六条 企业应在批准机关规定的期限内（一般自批准发行之日起三个月）完成债券发行，并向批准机关申报实收资金情况。逾期未发行的债券不得再发行。
第十七条 凡发行债券的企业，应按季向批准机关报送财务报表。
第十八条 企业、事业单位购买债券，只能使用按照国家规定有权自主支配的资金。

第三章 交 易 管 理
第十九条 金融机构经营债券交易业务应经人民银行市分行批准。非金融机构不得经营债券交易业务。
第二十条 债券上市交易应经人民银行市分行批准。
内部发行的债券不得上市交易。
第二十一条 债券交易以现货为限。
债券交易价格可由交易双方自行商定。委托金融机构进行交易的，债券价格可由委托方自行决定。
第二十二条 凡债券上市交易的企业，应向债券持有者公开企业经营情况。

第四章 罚 则
第二十三条 凡违反本办法规定的单位和个人，由人民银行市分行金融行政管理处按下列规定处理：
（一）未经批准擅自发行的，限期清退或补办审批手续，并处以发行金额百分之二至五的罚款。
（二）实际发行超过批准发行金额的，如系企业自行发行，限期清退或补办审批手续，并处以超发金额百分之二至五的罚款；如系代理发行的金融机构超越委托权限，责令其将超发所得资金交由人民银行市分行处理，并处以超发金额百分之二至五的罚款。
（三）擅自提前发放利息，处以发放额百分之二至五的罚款。
（四）利息发放超过核定的标准的，处以超发额的同等金额的罚款。
（五）违反本办法第五条规定的，责令其立即停止非法行为，并按银行居民储蓄定期存款利率赔偿债券善意取得者所受的损失；情节严重的处以一万元以下的罚款。
（六）违反本办法第十八条规定的，限期到经营债券交易业务的金融机构转让所购的债券，并处以购买额百分之二至五的罚款。
（七）违反本办法第十九条规定的，责令其立即停止交易业务，并处以十万元以下的罚款。
第二十四条 对拒不执行处罚决定的，人民银行市分行金融行政管理处可通知其开户银行扣缴罚款和加收罚款金额的每日千分之一的滞纳金，并给予信贷制裁。
第二十五条 伪造债券的，由司法机关依法制裁。

第五章 附 则
第二十六条 办理债券发行审批和代理债券发行、交易的金融机构，可收取手续费。
第二十七条 批准机关和代理债券发行、交易的金融机构对债券持有者因企业经营不当而遭受损失，不承担任何经济责任。
第二十八条 负责查核签证的单位和个人应对签证的内容负责。
第二十九条 本办法也适用于下列单位：
（一）在本市以外地区发行债券的本市企业。
（二）经当地省、自治区、直辖市人民银行批准来本市发行债券的外地企业。
第三十条 本市企业发行外币债券不适用本办法。
第三十一条 本办法由人民银行市分行负责解释并组织实施。
第三十二条 本办法自一九八七年七月一日起施行。



1987年5月23日
【摘要】 伴随着社会进步、城市发展和公共利益的需求，土地征收时代全面到来。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（本文简称“《征收条例》”）的出台施行，加强了对房屋所有权人的利益保护，对公权利推进征收起到效果，与此同时对房屋承租人的权利保护被忽略。这引发房屋所有权人和房屋承租人的权益之争，以非住宅为代表的承租人在权益博弈时势必影响征收工作的顺利进行。本文拟就现有法律框架下，如何保护征收中房屋承租人的利益问题，做以初步探究。

【关键词】 房屋土地 征收 承租人 权利保障

随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。
房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。
一、案例和分析
1、案例
某制造厂（承租人）租赁一片厂区（出租人），签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。
2、案例分析
拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。
第一、本案例中承租人应为拆行补偿合同主体
《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年（即2001年公布）的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”）和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。
第二、拆迁补偿主体的确定。
（1）部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。
（2）停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。
（3）搬迁补助费应给予承租人。因为，根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。
本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。
二、承租人在房屋征收与补偿中的地位
在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。
1、承租人现实成因和影响。
第一、形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
第二、拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。
第三、以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。
2、承租人在征收中的重要性。
显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。
3、房屋征收补偿协议主体的立法现状。
第一、《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。
无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。
但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。
这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。
第二、《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。
《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。
《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。
4、房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力。
第一、行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从，让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二、对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障。
1、作为房屋居住人之权利保障现状。
我国现行法律并无居住权的法律明确规定,2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。
进步在于，征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。
权利保障缺失在于，现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如，出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。
2、 “适足居住权”人权理论之运用。
我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。
3、被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系。
法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整是无可厚非。