浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）

市政府令〔2010〕98号


　　《绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）》已经市人民政府第64次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起试行。
　　
　　
　　
　　
　　 　 市 长
　　
　　 　 　二○一○年十月二十九日
　　
　　
　　
绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）
　　
第一章 总 则

　　第一条 为完善我市多层次住房保障体系，多渠道解决中等偏下收入家庭住房困难，根据住房和城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 绍兴市区范围内公共租赁住房的规划、建设、准入、配租、退出、维修和监督管理等活动，适用本办法。
　　第三条 本办法所称公共租赁住房，是指由政府主导投资、建设或由政府按照合理标准筹集，由政府统一管理，限定建设、装饰标准和租金水平,主要面向符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业但不具备买房条件的职工出租的政策性住房。
　　第四条 公共租赁住房建设管理应当坚持“政府主导、社会参与，公开公平、规范管理”的工作原则，并纳入本市保障性住房建设规划。　
　　第五条 市建设部门为公共租赁住房管理工作的行政主管部门，具体工作由市住房保障机构组织实施和管理。
越城区政府以及市发改、公安、监察、民政、财政、劳动保障、国土、规划、卫生、审计、税务、人行、银监、总工会等相关部门应各司其职，协同做好公共租赁住房的管理工作。
　　
第二章 资金筹集与使用

　　第六条 公共租赁住房保障资金来源主要包括：
　　（一）通过投融资等方式筹集的资金；
　　（二）经政府批准可用于公共租赁住房建设的廉租住房保障资金（仅供公共租赁住房建设使用）；
　　（三）出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；
　　（四）符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集的专项用于公共租赁住房建设和运营的资金；
　　（五）社会捐赠用于公共租赁住房的资金。
　　第七条 公共租赁住房的租金收入缴入市本级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于公共租赁住房的建设贷款、管理、维修资金、空置期的物业管理费用和投资补助，不足部分由公共租赁住房保障资金列支。
　　
第三章 房源筹集
　　
　　第八条 公共租赁住房房源筹集渠道主要包括：
　　（一）政府直接投资新建、改建和收购的；
　　（二）政府在经济适用住房和“城中村”改造等项目中配建的；
　　（三）经济适用住房、廉租住房、人才公寓等按有关规定调剂转换的；
　　（四）开发区和工业园区内用工单位等各类投资主体建设的；
　　（五）社会捐赠及其他渠道筹集的。
　　第九条 根据住房保障规划，公共租赁住房建设用地纳入市区土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，保证供应。
　　第十条 公共租赁住房要科学规划、合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并完善小区内外市政配套设施建设。
　　新建公共租赁住房应当以满足基本居住需求为原则，符合安全卫生标准和节能环保简装饰的要求，确保工程质量。
　　第十一条 在经济适用住房和“城中村”改造等项目建设中配建公共租赁住房的，项目建设单位和有关部门应当落实相关配建职责。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金按照经济适用住房的相关政策执行，对政府管理的经营服务性收费按最低收费标准收取。
　　第十二条 社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。
　　第十三条 新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是非成套住房。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，其中30至40平方米的控制在新建房源的50%左右，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。
　　第十四条 公共租赁住房工程项目的竣工验收和质量保修，按照国家有关规定执行。
　　
第四章 申请和审核

　　第十五条 具备下列条件之一的中等偏下收入住房困难家庭，可以申请公共租赁住房：
　　（一）符合经济适用住房申请条件的；
　　（二）符合廉租住房货币补贴保障条件的；
　　（三）具有市区非农常住居民户口满3年且家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入80%以下的新就业无房人员以及因家庭成员患重大疾病转让申请家庭名下房产，申请之日前超过5年的现无房户；
　　（四）在绍兴市区已办理《浙江省居住证》且实际工作满3年的无房外来务工人员。
　　申请人与共同申请人之间应有法定的赡养、抚养或者扶养关系。申请人已婚的，其配偶以及未成年子女应当作为共同申请人。因投靠子女取得本市户籍的居民，作为共同申请人。
　　每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。
　　第十六条 具有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：
　　（一）已享受廉租住房实物配租的；
　　（二）已享受经济适用住房政策的；
　　（三）已领取公有住房拆迁安置补偿金未退还的；
　　（四）政策规定不得申请的其他情况。
　　第十七条 申请公共租赁住房的家庭，由申请人向其户籍所在地的街道办事处提出书面申请，并提交下列材料：
　　（一）申请表；
　　（二）家庭成员身份证件、户口簿；
　　（三）家庭成员收入证明；
　　（四）房屋所有权证或直管公房租赁合同及其他能够证明申请家庭住房情况的材料；
　　（五）新就业无房人员需提供与所在单位签订的用工合同、社会保险缴纳证明；
　　（六）外来务工人员需提供与所在单位签订的用工合同和当地公安部门颁发的《浙江省居住证》；
　　（七） 因病转让名下房产的，需提供经卫生部门核实的由市区三级甲等医院或市区三级以上专科医院出具的重大疾病证明；
　　（八）其他需要提供的材料。
　　申请人及有关单位、组织或者个人提供的资料应真实合法有效。
　　第十八条 街道办事处收到申请人申请材料后，应当对其提供的家庭人口、住房状况和收入状况证明等材料进行初审，提出初审意见。初审不符合的，应及时告知申请人；初审符合的，应在其户口所在地社区和实际居住地社区分别进行公示，公示期限为7天。
　　第十九条 街道办事处应将初审合格人员的申请材料报住房保障机构。市住房保障机构收到材料后，应对送审材料进行复核，并充分利用房产登记信息系统，对其房产情况进行核查，必要时可采用入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对其住房情况进行走访核查，并提出审核意见。对不符合条件的，应书面告知申请人；符合条件的，应当将申请材料、审核意见一并报送市民政部门。
　　第二十条 市民政部门收到材料后，应当对申请家庭的收入情况进行核定，并将核定结果返回市住房保障机构，由市住房保障机构将核定结果通过新闻媒体公示，公示期限为15天。公示无异议或者异议不成立的，获取租赁资格；不符合条件的书面通知申请人并说明理由。

第五章 配 租

　　第二十一条 公共租赁住房的配租实行轮候制度。
　　对符合申请条件的住房困难家庭，由市住房保障机构根据市区当年的配租方案，通过抽签或摇号等方式确定入围申请人及其选房顺序。对连续两次摇号未中的申请人，经审核仍符合申请条件的，在下一轮中直接确定其为配租对象。申请人按照选房顺序选定住房后，应当在规定时间内与市住房保障机构签订书面住房租赁合同，并办理入住手续。
　　第二十二条 公共租赁住房的户型与申请家庭的人口相对应，3人以下户配租一居室户型，3人（含）以上户配租二居室户型。
　　第二十三条 公共租赁住房租赁合同应当明确住房的用途和使用要求，租金、物业管理费、水电费等相关费用的标准和支付方式，租赁期限、退出要求和违约责任等。
　　第二十四条 公共租赁住房承租人及其家庭成员应按照合同约定合理使用住房，只能自住，不得出借、转租、闲置或从事其他经营活动。
　　第二十五条 公共租赁住房租金采用政府定价。租金标准应综合考虑建设、营运成本，申请对象支付能力及相应区域市场租赁价格水平等因素，经政府价格主管部门批准后执行，按年度实行动态调整，并定期向社会公布。
　　第二十六条 除不可抗力等原因外，符合公共租赁住房申请条件的申请对象发生以下情况之一的，视同放弃本次租赁资格，本年度内不得再次申请：
　　（一）未在规定的时间、地点参加选房的；
　　（二）参加选房但拒绝选定住房的；
　　（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；
　　（四）其他放弃租赁资格的情况。

第六章 租后管理

　　第二十七条 公共租赁住房初次租赁合同期一般为3至5年。租赁合同期内，承租家庭因收入、人口、住房等情况发生变化而不再符合公共租赁住房保障条件的，应及时向市住房保障机构报告并退出。
　　第二十八条 承租人必须按时足额缴纳租金及水、电、气、物业管理等必要的费用。对承租人拖欠租金和其他费用的，市住房保障机构可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
　　第二十九条 公共租赁住房实行续租审核制度。
　　初次租赁合同期满后，承租人续租的须重新申请，并由市民政部门和市住房保障机构分别对其家庭收入、人口及住房情况进行重新审核。符合续租条件的，须与市住房保障机构签订续租合同，续租合同期一般不超过2年。
　　第三十条 承租人申请，并经市住房保障机构审核后符合廉租住房保障条件的，允许变更，按照《绍兴市区廉租住房保障办法》的规定列为廉租住房保障对象。
　　租赁期满后经审核不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出。退出确有困难的，经市住房保障机构同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。
　　第三十一条 新建公共租赁住房按照经济、环保的原则进行简装修。承租家庭不得擅自对住房进行再次装修、改变原有使用功能及内部结构。
　　承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。
　　第三十二条 公共租赁住房列入拆迁范围的，拆迁人应当书面告知市住房保障机构。拆迁人应当与市住房保障机构签订拆迁补偿安置协议。租住该公共租赁住房且符合公共租赁住房保障条件的家庭，由市住房保障机构另行安置。
　　拆迁人应当提供与原住房面积和市场价值相当的住房，用于和被拆迁公共租赁住房实行产权调换，双方应当按拆迁管理的有关规定结算产权调换的差价。在产权调换中，需支付的差价从公共租赁住房保障资金中列支，收入的差价纳入公共租赁住房保障资金。
　　产权调换后取得的住房仍作为公共租赁住房房源。
　　第三十三条 公共租赁住房的日常管理、修缮维护、设施设备维修更新由市住房保障机构负责，所需资金从公共租赁住房保障资金中列支。
　　第三十四条 市民政部门和市住房保障机构应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善档案的收集、管理及利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。
　　
第七章 罚 则

　　第三十五条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回其承租的公共租赁住房：
　　（一）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的；
　　（二）租赁期间已不符合公共租赁住房申请条件的；
　　（三）根据租赁合同的约定或者法律规定应当收回公共租赁住房的。
　　有前款第（一）项行为的，由市住房保障机构责令其按同区域同类住房的市场租金补交房租，并载入诚信记录，5年内不得申请公共租赁住房。
　　第三十六条 承租人在延长期届满后不退出承租住房的，按同区域同类住房的市场租金的1.5倍计收其超期居住的租金，并载入诚信记录。承租人在超期居住期间及超期居住退房后3年内均不得申请公共租赁住房。
　　第三十七条 市住房保障机构或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。其他单位和个人弄虚作假，为公共租赁住房申请人提供虚假证明的，依法追究相关单位和个人的责任。
　　
第八章 附 则
　　
　　第三十八条 本办法自发布之日起试行。
　　
　　


创新的《宪法学》 宪法学的创新——试评刘茂林教授著作《宪法学》
徐升权*
（南京财经大学法学院，210046）

序
中南财经政法大学刘茂林教授著作《宪法学》，是2003年6月由中国人民公安大学出版社和人民法院出版社联合出版发行的《21世纪法学创新系列教材》之一。该书是刘茂林教授“将多年研习和教授宪法学的心得和感悟”“进行梳理和总结” 的成果。
一 一本创新的《宪法学》教材
多年来，《宪法学》教材大多固守于对于学界各种研究成果的罗列与总结，可以被称作为是对于宪法学界现存理论的平铺式叙述。刘茂林教授的《宪法学》打破了这一传统体例，在许多方面作了新的尝试。
1. 从结构上看，本书在章前有简单的重难点提示，章后附有近二十年来有关本章的学术前沿问题探讨、关键词和思考题。
重难点提示首先给了读者导向性指引，便于读者有侧重的学习正文部分，准确获取到所需和有用的信息和知识。章后的学术前沿问题探讨，则对于渴望深入学习的本科生和研究生大有帮助。其中的对于具体问题的学界观点总结与简单分析部分，让学习者能够全面了解该问题的发展以及在学界中的地位；而作者对于学界观点的延伸性思考与分析和具有建设性的意见，则能够引发读者作进一步的思考与研究。
2. 从内容上看，该书内容全面而且深刻，与中国宪政建设实践结合紧密。
刘茂林教授在书中首先介绍了宪法学基本理论，接着论述了宪法学中的国家理论、公民与公民权利理论以及从国家和公民相互关系中衍生出来的相关问题的理论。作者在论述宪法学理论的时候不忘记从中国宪政实践出发，寻找适合中国宪政的宪法学基本原理。其中最为突出的是在宪法学基本理论章节中提出并深入论述了“宪法实现”等理论，对于中国社会宪政建设的进行具有相当的指导性意义。在国家理论及其他章节中，作者还注重一般原理与我国宪法典内容的结合。该书在内容上避免了单纯的讨论理论，使得理论不再空泛而枯燥，同时也使得实践找到了理论依据。在本书中，理论与实践的结合，其实是将宪法学理论与中国宪政建设的融和，从而发掘理论的缺陷，寻找实践的偏差，以便于宪法学理论的完善与宪政建设实践的改进。


二 宪法学的创新
本书能够被称作是一部创新的《宪法学》教材，不仅仅是因为其在结构与内容上的创新发展，更主要的是它能够在一定程度上引导宪法学研究的创新。
1. 宪法学研究方法的创新
宪法学作为一门独立的学科，同其他学科一样拥有多种研究研究方法和手段。通常包括：阶级分析法、经济分析法、社会学分析法等等。本书作者的研究当然也没有离开这些基本的方法，但是作者在使用时，更注重几种方法的结合使用，并且探索了新的研究方法。例如在研究宪法学中具体概念的部分，作者运用了词源分析的方法，值得注意。
例如，在对宪法的含义的探寻一节中，作者从中西方特别是西方的相关的古代经典著作出发，联系近现代“宪法”一词的发展，对“宪法”含义作了分析，“宪法乃是人类为了自己的生存和发展有意识地组织政治共同体的规则，以及由该规则所构建的社会秩序。”
2.宪法学理论观点的创新
本书的另外一个特色之处就是针对宪法学中的问题不仅分析了现存的学术理论观点而且提出了自己新的见解或思路。能够引导读者对具体问题做出新的探索。
例如，作者在论述“经济制度在宪法学中的地位”时，首先分析了在我国现有的宪法学论著中存在的两种对经济制度的安排，接着提出“宪法学对经济制度的研究，有待以国家的经济权力与其他宪法主体的经济权力为核心做进一步的展开和深入” 的观点，并且简单论述了作者本人从国家经济权力和公民与其他宪法主体的经济权力方面出发所作的研究得出的认识。作者在书中多处提出此类新的观点，充分显示本书乃是其创新性思维成果。
3.宪法学研究角度的创新
本书作者抓住中国宪政制度的特色，从国家和公民相互关系中衍生出来的相关问题的理论中选取了最重要的也最巨实践性的基层群众性自治制度作具体分析论述，尝试着在总结基层群众性自治制度多年实践的基础上完善该制度，使之得以更广泛的实现，为宪政建设发挥积极作用。
另外，作者的研究注重宪法学的中国背景。在国家理论、公民和公民权利理论等章节中，紧密联系我国国情，在推动实践发展的目标前提下，发展了相关理论。避免了以往一些宪法学教材空泛介绍国外相关理论，而忽略中国大环境，以致给人宪法学无用的不良影响。
小结
刘茂林教授的这本《宪法学》虽然具备某些个人专著的特点，但它仍然是一本教材。因而如果想在本书中对于宪法学具体理论都作深层次的论述与发展，是不太现实的。但是该书能够引发读者或者其他宪法学研究者针对宪法学作新的研究努力。从总体上看，本书至少提出了以下几点引人思考的问题：一是中国的宪法学与中国的宪政构建实践还有多远？二是如何发展中国的宪法学，促进中国宪政建设？无疑，这两个问题的提出将引发人们对其的关注，也必将有助于相关问题的充分显现和及时解决。正基于此，本书所论述的理论、观点及作者创新的建议与认识对于我国宪法学发展和宪政建设的效果的提升，皆不乏可资参考的实用价值。
当然，作为一项创新尝试的研究成果，该书存在不足之处也是难免的。例如，作者在阐述其关于宪法秩序的理论之前，对于宪法秩序理论中相关重要概念如“观念宪法”的论述未能单独明细的分析，仅在论述宪法分类的部分中，简单讨论并将其总结为“宪法要求和宪法评价的有机统一体” 。对于初学者来说，未必能够充分理解与掌握此理论，也就不利于下面内容的学习。若作者能够将观念宪法从宪法的一种分类形式提升为一种基本存在形态并对其含义、相关要素和作用作进一步研究，定能够使读者更清楚的了解宪法实现、宪法秩序等理论。
综上所述，本书可以说是为《宪法学》教材的创新提供了一个崭新的开端。它的出版发行对宪法学的发展也必然发挥巨大的促进作用，为中国宪政建设提供了许多可实践化的理论信息。
行文至此，笔者觉得还有必要就多年的宪政建设略述几点粗浅的认识与思考：
其一，宪政建设首要条件是需要充足的理论依据作的存在，而且这些理论需要适合中国现状，不能够是单纯的来自西方宪政建设理论和经验。中国的宪政建设需要宪政理论同中国土壤的融合，要善于发掘和转化利用本土文化资源。目前，我们的宪法学界虽然认识到了，也正在努力，但是还没有形成一套真正的中国宪政建设的理论大厦。其二，宪政建设是法治建设的核心，法治建设不能够离开这个核心而单独讨论与进行。法治国家建设以来，我们的法治建设大多是在以基本法律建设为核心，而忽略了宪政建设这个真正的核心内容。以致于中国的宪政建设甚为缓慢，在许多人的意识中，仍然还无法找到宪法意识。全民性的宪法观念的形成仍然很遥远。
最后，希望有一天能够看到刘茂林教授或者其他学者能专门以中国宪政建设下的宪法学为课题，出版一本更好的专著或教材。
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* 徐升权，1984年9月出生于江苏泗阳，现就读于南京财经大学法学院
1. 刘茂林，《宪法学》，中国人民公安大学出版社、人民法院出版社，2003年6月第1版，页394
2. 同上揭，页71
3. 同上揭，页234
4. 同上揭，页20

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