二手房一房二卖的法律后果
作者：刘军
事实经过
甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。
律师说法
本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。
国家商检局关于加强进出口矿产品检验管理工作的通知
国家商检局
国家商检局关于加强进出口矿产品检验管理工作的通知
（国检检〔１９９１〕２６０号 一九九一年九月二十六日）
各直属商检局：
为加强进出口矿产品检验管理工作，我局于１９９１年６月底在上海召开了全国进出口矿产品检验工作会议。会议分析交流了矿产品取、制样、检验工作的做法与经验；提出了检验管理中存在的问题和今后工作的主要任务。并讨论通知了《进口、出口矿产品检验管理规定》（试行）、《出口矿产品批次管理办法》等三个文件。为切实加强矿产品的检验管理工作，通知如下：
一、加强检验，严格把关。对《种类表》内的进出口矿产品要做到自验为主，对容易出问题的进口铬矿、铜精矿、出口碳化硅、石墨、氟石等要加强检验，不合格的不准出口，要加强检验管理工作，对暂不具备检验条件而实施认可检验的一定要掌握检验的全过程。
二、加强取、制样工作。取、制样是矿产品检验工作的关键点，也是检验工作的薄弱环节。矿产品大吨位，品位变化波动大，品质不均匀，取制样工作手续繁杂，条件艰苦，劳动强度大。各级领导要关心帮助解决他们的实际困难。
三、加强人员培训。当前提高检验工作质量着重要提高检验人员的素质，提高检验技术水平，做好技术培训工作。
四、加强出口矿产品的批次管理工作。内地局要加强原产地的批次管理工作，做到品种、规格、重（数）量、批次或标记清楚。口岸局要加强出口矿产品的查验工作，对批次不符或批次混乱或超过检验有效期的，要重新检验。口岸局与内地局要及时沟通情况，加强联系与协作。
附件一：《进口矿产品检验管理规定》（试行）
二：《出口矿产品检验管理规定》（试行）
三：《出口矿产品批次管理规定》
附件一： 进口矿产品检验管理规定（试行）
第一章 总则
第一条 为搞好进口矿产品的检验管理工作，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》，制定本规定。
第二条 本规定适用于：
（１）现行《商检机构实施检验的进出口商品种类表》（以下简称《种类表》）进口商品部分所规定的矿产品。
（２）进口合同规定及其他法律，行政法规规定须经商检机构检验的进口矿产品。
第二章 报验
第三条 进口矿产品的报验人应在货到口岸前持合同、发票、装箱单、提单（或运单）、品质证书、代运通知单、理货单据等单证向所在地商检机构报验。
第四条 商检机构受理报验时，应认真审核报验人所填的申请单及所附的单证，不符合要求的，由报验人补充明确后，再办理报验。需要延长索赔期的，由报验人联系对外订货公司办理延期手续。
第三章 检验依据和方式
第五条 进口矿产品的检验依据按：
（１）法律、行政法规规定的检验标准。
（２）对外贸易合同约定的检验标准或贸易双方公认的检验方法。
（３）对外贸易合同未规定检验标准或规定不明确的，按照国际标准或出口国标准检验，或经国家商检局指定的检验标准检验。
第六条 进口矿产品的检验方式应以商检自验为主，在条件不具备的情况下，可采用组织检验、共同检验。
第四章 验验程序
第七条 检验部门认真审核单证，明确检验依据、检验项目。卸货前及时派员到现场会同报验人进行检验。
第八条 检验部门取制样时，收货人及有关单位应积极配合，无偿提供取制样所需的辅助人力和必要的工具器械、场地及交通运输工具。
第九条 取样和粒度检验：散装矿产品取样在卸货过程中流动取样，从抽取到的全部样品中分出粒度检验样品和品质检验样品，对块状矿产品在现场进行粒度筛分检验并尽快按有关标准规定破碎到一定粒度，制出水分样品和化学分析样品，及时进行分析；粉状货物按有关规定抽取样品后，直接进行粒度、水分及品质项目检验；袋装矿产品按有关规定取样、制样，各项目检验与散装矿产品相同。
第十条 经商检机构检验合格的进口矿产品，出具检验情况通知单，检验不合格的或者对外贸易合同规定凭商检机构的检验证书结算的，商检机构对外签发检验证书。
第十一条 按有关标准或对外贸易合同规定的标准检验进口矿产品时，如发现有其他项目明显影响商品质量的情况，由商检机构签发检验证书。
第五章 检验记录和证书
第十二条 商检机构对进口矿产品质量、规格、重（数）量、包装的检验均应做好原始记录。原始记录保留二年。签发证书的原始记录，保留年限与证书保留年限相同。
第十三条 商检机构对外签发的证书、检验情况通知单（包括认可单位的检验结果）等一切数据，均应严格按照有关规定复核出证。
第十四条 经商检机构检验或由认可单位检验的不合格项目，商检机构视情况应重新检验，一般应在索赔有效期满十天前完成重验及出证工作。
第六章 检验分工
第十五条 进口矿产品的重量、水分检验，品质检验原则上应在卸货港（站）进行），如因货物不落地直转车船运往内地的，除水尺计重在口岸进行外，其他方面的检验工作应在内地到站进行，到货前内地局与口岸局及时沟通情况进行衔接及分工。
第十六条 进口矿产品一批到货分拨数地的，应由订货部门或由有关收货单位报请口岸商检机构检验出证。因故不能在口岸进行整批检验，口岸商检机构视情况按易地检验手续办理，各地检验结果由口岸商检机构汇总出证。口岸无到货的，由到货最多的商检机构汇总出证。如必须出具口岸商检机构证书的，由口岸商检机构负责落实检验和出证。
第七章 其他
第十七条 经商检机构检验合格的样品应保留半年。对外提出索赔的应保留代表性样品至索赔结案，收货人应妥善保留一定数量的代表性货物，在索赔结案前不得动用，防止受潮或污染。重量短少和对外提出换货或退货的应保留全部货物，不得污染。
第十八条 各地商检机构每年应写出主要的进口矿产品质量分析，报国家商检部门，抄有关商检机构。对重大典型案例及时向国家商检部门汇报。
第十九条 对于各种大宗进口矿产品，可根据本规定制定该商品检验管理实施细则。
附件二： 出口矿产品检验管理规定（试行）
第一章 总则
第一条 为搞好出口矿产品的检验管理工作，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》，制定本规定。
第二条 本规定适用于：
（１）现行《商检机构实施检验的进出口商品种类表》（以下简称《种类表》）出口商品部分所规定的矿产品。
（２）出口合同规定及其他法律、行政法规规定须经商检机构检验的出口矿产品。
第二章 报验
第三条 上述矿产品的对外贸易经营单位至少应在货物出口发运前十天向商检机构报验，并提供外贸合同、信用证、厂检证书（包括质量证书、重量明细单、包装性能鉴定证书）等有关单证资料。
第四条 商检机构受理报验时，认真审核报验人所填申请单的内容是否清楚，单证是否齐全，不符合要求的，由报验人补充明确后，再办理报验。
第三章 检验依据和方式
第五条 出口矿产品的检验依据按：
（１）对外贸易合同约定的检验标准
（２）对外贸易合同信用证未约定的检验标准或约定不明确的，依照国家标准或国家商检部门指定的检验标准或贸易双方公认的检验方法检验。
第六条 出口矿产品的检验方式分自验、组织检验及共同检验。商检机构自行实施检验为自验；由商检机构组织认可单位检验的属于组织检验。由商检机构和有关单位一起进行检验的属于共同检验。不论采用哪种方式，商检机构均应掌握检验的全过程和出证。
第四章 检验程序
第七条 检验部门应认真审核报验单证，明确检验依据、检验项目，及时派员到现场按规定要求抽取代表性样品。
第八条 检验部门取制样时，报验单位应会同有关单位积极配合，无偿提供取样所需的辅助人力和必要的工具器械及运输工具。
第九条 按有关标准取样后，检验部门按各检测项目要求及有关规定进行加工制备检验用样品。
第十条 检验部门要严格按照检验依据，对外合同信用证规定的检验项目进行检验。
第十一条 对认可检验单位的出口矿产品的检验结果，商检机构应严格审核出证。
第十二条 对出口矿产品按有关标准或对外贸易合同规定检验时，如发现有明显影响商品质量的情况，不准放行出口。
第十三条 为配合外贸出口，商检机构可视批次管理情况接受当地生产或加工货批的预验申请，但预验不包括水分及散装矿产品的重量及水分检验。水分检验在衡量时进行，重量检验按国家局有关规定进行。
第十四条 商检机构对出口矿产品的包装应在出口前按有关规定进行包装性能检验。
第十五条 外贸经营单位和生产厂在货物出厂前要认真衡重，出口时商检机构应以校准的衡器抽查或全部衡重。
第五章 检验记录
第十六条 检验人员对取样、制样、检验、检测结果和出证及所发现的问题都应详细记录备查。
第十七条 出口矿产品的检验结果要按合同或信用证的规定进行复核评定。证书所列项目一定要与合同及信用证上品质规格的项目一致，并要有明确的评语。
第六章 检验和查验管理
第十八条 凡列入现行《种类表》内的出口矿产品的生产企业，出口时必须按合同信用证规定的项目检验，不得以生产过程中的检验代替出口批次的检验。《种类表》内的出口商品只放行不出证的与出证商品同等掌握。
第十九条 国家商检部门和商检机构对其指定或者认可的检验机构出口矿产品检验工作进行指导，对其检验的商品可以抽查复核。
第二十条 凡出口矿产品的生产、加工、经营、储运等部门，都应加强出口矿产品的批次管理。要做到批次清楚，货证相符，货物不得污染。
第二十一条 商检机构对出口矿产品进行取样、检验或口岸查验时，发现包装不良，标记不清，批次混乱，商品质量有显著差异的情况，应拒绝取样并通知申请人加工整理，整理后经商检机构检验合格才能出口。
第二十二条 出口矿产品应在检验有效期内出口，超期的应予重新取样检验。一般出口矿产品检验有效期为六个月。
第七章 检验分工
第二十三条 对出口矿产品要保证质量，加强产地检验和口岸查验工作，搞好产地和口岸商检机构的协作配合，互通情况，及时交流，共同把好质量关。
第二十四条 产地商检机构要搞好出口矿产品的原产地检验和批次管理工作，对发往口岸的应保证货证相符。对由产地直接出口并在产地银行直接结汇的矿产品，经产地商检机构检验合格后，可签发检验证书或放行单。
第二十五条 口岸商检机构要搞好出口矿产品的查验工作。查验时，要审核原检验结果是否符合合同、信用证的要求，批次，货证是否相符，包装是否完好，货物外观是否正常，是否水湿及污染，确无问题时，方可换证。对于批次不清，混堆的出口矿产品，口岸商检机构要重新检验出证。
第二十六条 经商检机构检验合格签发检验证书或放行单的出口矿产品，应在证单签发之日起二个月内发运出口，超过二个月的应重新报验。
第二十七条 商检机构指定或认可的检验人员，必须经商检机构或由商检机构会同有关主管部门考核合格并发给证件后，方准执行商检机构指定的检验任务。
第八章 其他
第二十八条 经商检机构检验合格的出口矿产品的样品，须妥善保管一年备查。
第二十九条 商检机构对出口的矿产品，均应分别建立〈商品档案〉，包括出口批次、数量、重量、标准、合同规定，查验内容等有关事项。
第三十条 各商检机构每年应对大宗出口矿产品做出“质量分析”报国家商检部门，根据需要抄送有关商检机构，重大案例及时向国家商检部门汇报。
第三十一条 对于各种大宗出口矿产品，可根据本规定制定该商品检验管理实施细则。
附件三： 出口矿产品批次管理办法
第一章 总则
第一条 为加强出口矿产品批次管理，做到货证相符，保证出口矿产品质量，维护国家信誉。促进外贸发展，特制订本办法。
第二条 本办法适用于《商检机构实施检验的进出口商品种类表》所列出口矿产品或合同规定及其他法律，行政法规规定，须经商检机构检验的出口矿产品。
第二章 生产加工和经营单位的批次管理
第三条 生产或加工经营单位提供的出口矿产品必须按相应的标准规定，由同一品种、规格、等级组成出口批次，并有确定的数（重）量，对出口袋装矿产品必须有批次编号和标记。
第四条 经营单位向商检机构报验时，必须按照组成出口批实际货物的商品名称、规格、等级、数（重）量、包装唛头批次或标记填写申请单，并提供厂检品质数（重）量证明单或品质数（重）量验收证明单。
第五条 凡是包装矿产品，各生产、加工企业和外贸经管单位必须按商检局统一的编码规则，将商品批次号准确清晰地印于外包装的指定位置。（编码规则见附注）
第六条 对散装矿产品经商检机构检验后，经营单位必须搞好批次管理，分清批次，按报验分别堆放妥善保管，做到货证相符。
第七条 同一品级规格的不同出口批的矿产品，按货证相符的原则，不得混装混运。
第三章 商检机构检验的批次管理
第八条 商检机构对矿产品的取样工作，必须在集并货场或仓库进行，不得在矿山或加工场地进行，在取样时必须有报验单位人员或其委托人在场，并在记录上签字。
第九条 经产地商检机构检验合格的矿产品应按不同的批分别堆放，应有明显的标志，不得混批堆放。
第十条 经商检局检验的易地出口包装矿产品，在《出口商品检验换证凭单》的“批号”栏内必须填写包装上的批次号，检验时间，检验依据，检验结果，数（重）量及换证凭单有效期限，以便口岸商检局查验后换证。
第十一条 产地商检局对于换证凭单，除合同另有规定外，一般出实测结果，对于按成份计价凭口岸商检局证书结汇以及在口岸并批混堆的矿产品，由口岸商检局出证书。
第十二条 经产地商检局按检验批发运的按散装矿产品到口岸前，应由有关方面通知口岸商检局如下内容：商品名称、数（重）量检验结果及运输工具的车号、驳号等以便口岸商检局抽查核对，换证放行。
第十三条 口岸商检局对产地商检局检验合格的矿产品，应按规定进行口岸查验，依照换证凭单或产地局电告的内容进行查验。核对无误后，方可换证放行，若核对有误，口岸商检局应即时通知产地商检局共同研究解决。
第十四条 商检机构根据报验申请单的要求，确定检验方案，出口批可分成若干检验批检验，出口批的结果可由若干同一品位检验批结果的加权平均值获得。
第十五条 经商检到口岸检验集并发证的出口批品质差异大的不得再分批发证。
第十六条 凡在口岸查验发现不符合上述批次管理规定的包装及散装矿产品一律不予换证，口岸局应全批重新检验并出具证书，尽量做到监装、监运，以保证批次货证相符。
附注：根据商品种类，发货情况和检验批量，确定商品的批次号，批次号的编码规则：
ＱＣ ×× ×× ×× ×× ×××
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│ │ │ │ │
│ │ │ │ └─批次号
│ │ │ └─生产、加工企业代号
│ │ └─年份代号
│ └─地区代号
└─省、直辖市代号