买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


　　2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
　　2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
　　本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
　　争议焦点二：定金的比例
　　卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
　　法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
北京市城市规划管理局


北京市测绘物任务登记管理办法
市城市规划管理局


（1996年6月10日北京市人民政府批准，1996年6月20日北京市城市规划管理局发布）


第一条 为了加强对测绘活动的监督管理，根据《北京市实施〈中华人民共和国测绘管理办法〉办法》的规定，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内承担测绘任务的单位，均须遵守本办法。国家对测绘任务登记另有规定的，按照国家有关规定办理。
第三条 北京市城市规划管理局（以下简称市规划局）负责本市测绘任务登记的管理工作。
第四条 凡属于下列测绘任务的，应当向市规划局办理登记：
（一）各等级卫星大地测量、重力测量、天文测量及其他一、二、三、四、等三角、导线、水准测量；
（二）为测绘进行的航空摄影和遥感测绘；
（三）下列地形（含水下地形，下同）、地籍测绘任务：
1、成图比例尺1∶500，测绘面积大于1平方公里；
2、成图比例尺1∶1000，测绘面积大于2平方公里；
3、成图比例尺1∶2000，测绘面积大于4平方公里；
4、成图比例尺1∶5000，测绘面积大于10平方公里；
5、成图比例尺1∶10000，测绘面积大于20平方公里；
（四）国家和本市重点建设项目的测绘任务；
（五）本市行政区域内的行政区域界线测绘；
（六）外省市测绘单位在本市行政区域内承担的测绘任务；
（七）外国的组织和个人在本市行政区域内承担的测绘任务，或者与有关部门、单位合作承担的测绘任务。
第五条 列入国家和本市基础测绘规划、专业测绘规划的测绘任务，施测前1个月内由编制测绘规划的部门将任务安排通知市规划局，不再另行登记。
第六条 测绘单位办理测绘物任务登记，应当于施测前到市规划局填写登记表，经审核后，发给《测绘任务登记证》。
测绘单位办理测绘任务登记证时，应当交验下列证件的材料：
（一）测绘资格证书的副本或者复印件；
（二）测绘任务合同书或者上级下达任务文件的副本或者复印件。
第七条 提交的测绘任务属于下列情况之一的，市规划局不予登记：
（一）无测绘资格证书或者超越测绘资格证书核准的业务范围；
（二）已有同等精度测绘成果的。
第八条 测绘任务发生变动时，测绘单位应当重新办理登记手续。
第九条 违反本办法规定，未办理测绘任务登记的，由市规划局责令其停止测绘并限期补办登记手续。。
第十条 本办法执行中的具体问题，由市城市规划管理局负责解释。
第十一条 本办法自1996年7月1日起施行。




1996年6月20日