建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


建设部　中国人民银行　中国银行业监督管理委员会　关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知



建住房[2006]8号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：

　　一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

　　房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

　　二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

　　房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

　　房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

　　三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

　　四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

　　商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

　　房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

　　五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

　　六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

　　七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

　　八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。

　　处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

　　九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

　　十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。

　　十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

　　附：《房地产抵押估价指导意见》

中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日

房地产抵押估价指导意见

　　第一条　为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

　　第二条　本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

　　第三条　本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

　　第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

　　第六条　房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

　　第七条　从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

　　第八条　委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

　　房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

　　第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

　　第十条　房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

　　第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

　　第十三条　房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。

　　法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

　　第十四条　房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

　　内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

　　实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

　　第十五条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　第十六条　估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

　　（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

　　（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

　　选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　第十七条　评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

　　第十八条　房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

　　第十九条　房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　　已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

　　第二十条　房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

　　第二十一条　房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

　　第二十二条　房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

　　（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

　　（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　（三）合理使用评估价值；

　　（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　第二十三条　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

　　第二十六条　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

　　第二十七条　房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

　　第二十八条　在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

　　第二十九条　本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

　　第三十条　本意见自2006年3月1日起施行。



贵州省人大常委会


贵州省实施《中华人民共和国义务教育法》办法
贵州省人大常委会


（1994年11月29日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1994年11月29日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 实施步骤
第三章 就 学
第四章 教育教学
第五章 实施保障
第六章 管理与监督
第七章 罚 则
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国义务教育法》及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的适龄儿童、少年必须接受义务教育。
国家、社会、学校和家庭依法保障适龄儿童、少年接受义务教育的权利。
第三条 义务教育实行分级负责、分级管理体制，县级人民政府负主要责任。
教育行政部门在同级人民政府领导下具体负责组织、管理本行政区域内实施义务教育的工作。
政府其他职能部门应按职责完成义务教育工作任务。
第四条 义务教育以国家办学为主，鼓励和支持企业事业单位以及其他社会力量，按照国家的规定和要求，单独举办或联合举办中小学。教育行政部门在贯彻教育方针、教学业务和师资队伍建设等方面给予指导和帮助。

第二章 实施步骤
第五条 本世纪末全省基本普及初等义务教育，城镇和经济较发达地区应当普及九年制义务教育，经济特别贫困的边远山区必须普及初小教育。
省人民政府制定全省义务教育实施规划，县级人民政府应当根据省人民政府的规划制定实施义务教育的具体方案。
第六条 义务教育分为初等教育和初级中等教育两个阶段。在按质按量普及初等教育的基础上普及初级中等教育。基本学制为：初等教育六年，初级中等教育三年。
直接实施初等义务教育有困难，需要先普及初小教育的乡，须经县级人民政府批准，报州、市人民政府、地区行政公署和省人民政府备案。
第七条 实施义务教育，城市以市辖区或者不设区的市为单位组织进行；农村以县为单位组织进行，并落实到乡（镇）。独立办学的企业事业单位和其他社会力量，应按所在地县级以上人民政府的规划，组织实施义务教育。
第八条 实施义务教育，应当具备下列基本条件：
（一）与适龄儿童、少年数量相适应的校舍及其他基本办学设施；
（二）具备按省制订的编制标准配备的教师和符合义务教育法规定要求的师资来源；
（三）按照省规定的标准逐步配齐教学仪器、图书资料和文娱、体育、卫生等器材。
各级人民政府和其他办学单位应当按前款规定积极采取措施，不断改善实施义务教育的条件。

第三章 就 学
第九条 本省儿童的入学年龄为七周岁。各地应积极创造条件，逐步过渡到六周岁入学，有条件的地方可以六周岁入学。少数居住特别分散、儿童上学有困难的地方，经县级人民政府批准，可以适当推迟入学年龄，最迟不得超过九周岁。
第十条 乡级人民政府和街道办事处或者其授权的实施义务教育的学校，至迟在新学年开学前二十天，将应当接受义务教育的儿童、少年的入学通知书发给其父母或其他监护人。
父母或其他监护人必须按入学通知书的要求送适龄的子女或被监护人按时入学，接受规定年限的义务教育。
第十一条 适龄儿童、少年因疾病或者特殊情况，需要延缓或者免予入学的，由儿童、少年的父母或其他监护人提出申请，经乡级人民政府或街道办事处批准。缓学期满仍不能就学的，应当重新提出缓学申请。
因特殊情况，适龄儿童、少年需随父母或其他监护人到非户籍所在地接受义务教育的，须向户籍所在地的乡级人民政府或街道办事处登记，方可外出就读。
第十二条 文艺、体育等单位经省教育行政部门批准招收儿童、少年学员的，必须保证招收的学员受完义务教育规定的课程。
第十三条 对接受义务教育的学生免收学费，对家庭经济特别困难的学生，可适当减免杂费。
按国家规定设立助学金，帮助贫困学生就学。
学校应按省人民政府批准的项目和标准向学生收取费用，不得乱收费。
第十四条 受完规定年限义务教育的儿童、少年，由学校发给相应的完成义务教育的证书。证书的格式和发放办法，由省教育行政部门制定。

第四章 教育教学
第十五条 学校必须贯彻国家的教育方针，按照教学大纲教学，努力提高教育质量，使儿童、少年在品德、智力、体质等方面全面发展，为提高民族素质，培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才奠定基础。
第十六条 实施义务教育的学校，应根据当地经济、社会发展的需要和学生的年龄特点，有计划地对学生进行职业技术教育。
第十七条 中小学教师应具有高尚的思想品德，热爱教育事业，爱护学生，忠于职守。努力提高自己的思想、业务素质，不断提高教育质量，做到教书育人，为人师表。
学校教师不得对学生施行体罚、变相体罚或者其他侮辱人格的行为。对品行有缺陷、学习有困难的儿童、少年，应当给予帮助，不得歧视。
第十八条 学校应当推广使用全国通用的普通话。
招收少数民族学生为主的学校，在不通晓汉语的地方，可以用汉语和当地民族通用的语言文字教学；没有民族文字的，使用全国通用的语言文字教学，用民族语言辅助教学。

第五章 实施保障
第十九条 各级人民政府应当合理设置小学和初级中等学校，方便儿童、少年就近入学。在边远、居住特别分散的地方，应设置寄宿制、半寄宿制学校（班），方便儿童、少年入学。
小学以全日制为主，也可因地制宜举办简易小学或教学点，农村初级中等学校应当集中设校，除举办普通初中外，可举办初级中等职业技术学校。
各级人民政府应积极创造条件为盲、聋哑、弱智儿童、少年举办特殊教育学校（班），努力使残疾儿童与其他儿童同步接受义务教育。
第二十条 教育经费实行预算单列。各级人民政府用于义务教育的财政拨款的增长比例，应当高于财政经常性收入的增长比例，并使按在校学生人数平均的教育费用和公用经费逐步增长。
县及县以上各级人民政府应设立和增加对边远贫困地区实施义务教育的专项经费。
第二十一条 省人民政府制订实施义务教育各类学校的经费开支定额，并制订按照学生人数平均的公用经费开支标准、教职工编制标准和校舍建设、图书资料、仪器设备配置标准。
第二十二条 新建、改建、扩建实施义务教育学校和学校危房改造所需资金，由各级人民政府列入基本建设投资计划，予以实施。
新建、改建、扩建校舍和教职工住宅，其固定资产投资方向调节税实行“零”税率。
第二十三条 在城乡征收的教育费附加，用于实施义务教育。城市教育费附加由税务部门统一征收；农村教育事业费附加按规定足额征收，实行乡收、县管、乡用，不得平调和挪用。
各地所收城市维护建设税，应当按国家规定安排一部分专款用于中小学校舍和教职工宿舍的修建。
鼓励企业事业单位、其他社会力量和农村集资办学，欢迎海内外人士捐资助学。
严禁向学校摊派费用。
第二十四条 各级人民政府应当扶持少数民族地区实施义务教育。在义务教育经费、基本建设投资和教学设备配置等方面，予以优先照顾。
民族机动金和支持不发达地区发展资金应安排一定比例，用于少数民族和贫困地区实施义务教育。
第二十五条 规划部门在制订市镇建设总体规划或者区域改造规划时，应当征求教育行政部门的意见，结合当地实施义务教育方案，将新建、改建、扩建校舍纳入规划，并督促实施。
第二十六条 县级以上人民政府应当加强师范教育。采取有效措施，鼓励优秀学生报考师范院校。
民族师范院校以招收少数民族学生为主，实行定点定向招生，定点定向分配。师范院校在招生时，对少数民族考生可适当放宽录取标准和条件。
师范院校、教师进修院校、其他高等院校和电大、广播函授学校等，应为义务教育培养、培训师资。提倡并鼓励教师在职自学。
第二十七条 县级以上人民政府和办学单位，应按省制定的教职工编制标准配备中小学教师。中小学教师的管理、调配，由县以上教育行政部门负责，任何机关、单位不得任意抽调中小学教师改做其他工作。
教师自然减员的指标，用于招收合格民办教师。
师范院校和其他院校按计划分配到学校担任教师的毕业生，任何单位不得截留。
第二十八条 认真实施《中华人民共和国教师法》，全社会应当尊重教师，保障教师的合法权益，采取措施提高教师的社会地位，逐步改善教师的工作条件和生活条件。
民办教师的政治待遇和社会地位与公办教师同等对待，逐步做到民办教师与公办教师同工同酬。
提倡和鼓励教师到边远贫困地区和少数民族地区任教，当地人民政府应为他们提供较好的工作条件，给予较为优厚的待遇。

第六章 管理与监督
第二十九条 各级人民政府及其有关部门应当建立实施义务教育的目标责任制，把实施义务教育的实绩作为政府主要负责人和政府有关部门负责人政绩考核的重要内容之一。
第三十条 小学、初中的开办、停办、合并、搬迁，按下列规定办理：
（一）省辖市的初中由市人民政府批准；市辖区的小学由区人民政府批准；
（二）地、州和县（市、区、特区）属初中，分别由自治州人民政府、地区行政公署批准；
（三）农村中心小学、初中由县级人民政府批准；农村其他小学由县级教育行政部门批准；
（四）企业事业单位及其他社会力量举办的中、小学校，由县及县以上人民政府批准。
第三十一条 县及县以上人民政府、地区行政公署设立教育督导机构，负责对下级人民政府及其有关部门和承担义务教育任务的学校实施义务教育的情况进行监督、检查、评估和指导。
第三十二条 各级人民政府应对实施义务教育作出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

第七章 罚 则
第三十三条 严禁任何单位和个人使用应该接受义务教育的适龄儿童、少年从事雇佣性劳动。对使用适龄儿童或少年从事雇佣性劳动的组织和个人，由劳动行政部门责令退回，并处以罚款；屡教不改或情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照。对直接责任人员，根据不同情况，
给予行政处分。
第三十四条 适龄儿童、少年的父母或其他监护人未按规定送子女或其他被监护人就学接受义务教育的，城市由市、市辖区人民政府或其指定机构，农村由乡级人民政府，给予批评教育，限期改正；经教育仍拒不改正的可处以罚款，并采取其他措施使其子女或其他被监护人入学。
第三十五条 有下列情形之一的，由各级人民政府或者有关部门依照管理权限对有关责任人员给予行政处分：
（一）因工作失职未能如期实现义务教育实施规划目标的；
（二）无特殊原因，未能如期达到实施义务教育学校办学条件要求的；
（三）对学生辍学未采取必要措施加以解决的；
（四）无正当理由拒绝接收应当在该地区或者学校接受义务教育的适龄儿童、少年就学的；
（五）将学校校舍、场地出租、出让或者移作他用，妨碍义务教育实施的；
（六）使用未经依法审定的教科书，造成不良影响的；
（七）学校乱收费的；
（八）向学校摊派费用的；
（九）其他妨碍义务教育实施的。
第三十六条 有下列情形之一的，由各级人民政府或者有关部门依照管理权限对有关责任人员给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）侵占、克扣、挪用义务教育款项的；
（二）玩忽职守致使校舍倒塌，造成人身伤亡事故的。
第三十七条 有下列行为之一的，由有关部门给予行政处分；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关给予行政处罚；造成损失的，责令赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）扰乱学校秩序的；
（二）侮辱、殴打教师、学生的；
（三）体罚学生屡教不改或情节严重的；
（四）侵占或者破坏学校校舍、场地和设备的。
第三十八条 各级人民政府和行政主管部门作出行政处罚决定，必须出具行政处罚决定书。收缴罚款，必须开具省财政部门统一监制的收据。罚款一律上缴同级财政。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议。当事人对复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。当事人在规定的期限内不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。

第八章 附 则
第四十条 本办法具体运用中的问题，由省人民政府教育行政部门负责解释。
第四十一条 本办法自通过之日起施行。《贵州省实施〈中华人民共和国义务教育法〉暂行条例》同时废止。



1994年11月29日