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关于印发《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的意见》的通知

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关于印发《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的意见》的通知

国家技术监督局


关于印发《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的意见》的通知
1996年9月4日,国家技术监督局

各省、自治区、直辖市技术监督局:
《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)是在我国确定行政诉讼法律制度后,行政法制建设中的又一件大事。该法对于规范行政行为、促进依法行政、强化行政执法、加强廉政建设,有效维护社会秩序和保护公民、法人和其他组织的合法权益,具有重要意义。
各级技术监督部门担负着《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国计量法》和《中华人民共和国产品质量法》赋予的综合管理和行政执法两大职能,一定要全面贯彻实施《行政处罚法》,并以此为契机,加大执法力度,提高执法水平,开创技术监督行政执法工作新局面。
根据《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》精神,我们制定了国家技术监督局《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的意见》,现印发给你们,请遵照执行。

附件:关于贯彻实施《中华人民共和国行政处罚法》的意见
《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)将于1996年10月1日起施行。这是我国社会主义民主与法制建设的一件大事,是实现党中央提出的“依法治国,建设社会主义法制国家”的重要保障。全面、正确地贯彻实施《行政处罚法》是政府法制建设的一项重要任务。各级技术监督部门要高度重视《行政处罚法》的学习、贯彻和实施,严格按照国务院〔1996〕13号文件要求,结合本地区、本部门实际情况,采取切实措施,把贯彻实施工作抓紧抓好。为此,特提出如下贯彻实施意见:
一、认真学习、深刻领会《行政处罚法》
1、充分认识贯彻实施《行政处罚法》的重要意义。《行政处罚法》的施行,是推动行政机关依法行政的重大举措,既有规范行政执法、监督行政执法的一面,也有保障行政执法、强化行政执法的一面。全面实施这部法律,不仅是要保障公民、法人和其他组织的合法权益,也是为了维护社会秩序和公共利益;不仅是治理乱执法、乱处罚,也是为了防止和克服执法不严、执法不力。各级技术监督部门必须以高度的责任感,从全心全意为人民服务这一根本宗旨出发,提高对实施《行政处罚法》的重要意义的认识,切实加强和改善技术监督行政执法工作。
2、切实做好《行政处罚法》的学习和培训工作。各级技术监督部门的领导同志,要以积极的态度带头学习法律,熟悉其内容,吃透其精神,并亲自指导法律实施工作;部门行政管理人员以及专职行政执法人员要本着学用结合的原则,全面、深入地学习法律,掌握基本内容,并找出现实工作中存在的差距;为行政执法提供技术保障的技术检验、检定人员也应根据各自岗位和职责,学习、了解《行政处罚法》,增强依法办事的法律意识。通过学习贯彻《行政处罚法》,要在全系统形成学法、知法、用法、守法的良好风气。牢固树立起行政机关依法行政的观念,不执法就是失职的观念,以及执法不当、执法违法必须承担法律责任的观念。
二、抓紧做好规章和规范性文件的清理、修订工作
3、维护法制的统一和稳定。各级技术监督部门要从维护法制统一和尊严的高度,遵循既保证处罚法定、执法有据,又保障技术监督行政执法工作连续、稳定的原则,结合工作实际,及时清理、修订现行的规章和规范性的文件,为行政执法工作提供合法有效的执法依据,保证技术监督行政处罚的设定和实施与法律规定相统一。要特别注意做好各项规定之间的衔接,防止出现管理脱节等现象。对那些确属技术监督行政执法工作迫切需要解决的问题,应当及时向国家技术监督局和当地人大、政府反映,力争通过国家和地方立法予以解决。
4、有计划地开展对现行规章和规范性文件的清理、修订工作。技术监督部门规章的清理、修订工作,由国家技术监督局负责,将于1996年10月1日前完成清理工作,并将清理情况及时通报各地技术监督部门。各地技术监督部门要积极配合当地政府,做好地方政府规章的清理、修订工作。在清理工作的基础上,于1997年12月31日前,务必完成部门规章和地方政府规章的修订工作,各地要及时将地方政府规章清理、修订情况上报国家技术监督局。各级技术监督部门还应及时完成对本部门制定发布的规范性文件的清理工作,自1996年10月1日《行政处罚法》正式施行之日起,规范性文件超出法律、法规、规章规定所设定的行政处罚,一律无效,必须停止执行。
三、依法规范实施行政处罚的主体
5、坚持统一执法,标准化、计量、产品质量综合执法的原则。县级以上技术监督部门是法定的行政执法部门,必须以法律、法规和规章赋予的职权为依据,以法定的处罚方式、在法定的处罚幅度内实施行政处罚;必须坚持以技术监督部门的名义统一执法,标准化、计量、产品质量综合执法,切实提高执法办案的有效性。
6、严格依法办理实施行政处罚的委托手续。各级技术监督部门所属专职执法机构未经法律、法规授权,均不得以自己的名义实施行政处罚;必须按照《技术监督行政处罚委托实施办法》的规定,办理委托手续,以委托部门的名义,在委托权限范围内,开展行政执法活动。各地要在1996年10月1日《行政处罚法》施行前,办理完毕实施行政处罚委托手续。
7、建立调查取证与处罚决定分开的制度。各级技术监督部门内设业务机构应当以部门名义组织布署重大执法检查活动,并通过集体审议的形式,做出处罚决定;专职执法机构要在同级技术监督行政部门的领导下,开展调查取证、实施现场处罚、执行处罚决定等执法活动;技术机构为执法活动提供技术保障,负责出具准确、可靠的检验、检定数据,并确保数据的公正性,对所出具数据承担法律责任。
四、建立一支高素质的行政执法队伍
8、加强行政执法制度建设。各级技术监督部门要加快建立完善内部管理制度。建立、健全行政执法人员守则、岗位责任制、错案追纠制以及培训、考核、奖惩等制度;同时要制定和完善移送案件处理、罚没物品管理、文书案卷管理和执法情况统计报告等必要的工作制度,确保内部管理机制的正常运行。
9、培养和选拔一批高素质的行政执法人员。在行政执法第一线工作的人员,代表着技术监督部门的行业形象,开展执法活动,实施行政处罚,直接关系到公民、法人和其他组织的切身利益。各级技术监督部门必须重视对行政执法人员的选拔和培养,加强对行政执法人员的政策和法制理论的教育培训,增强行政执法人员秉公执法、勤政为民的责任心和使命感;要使每一个行政执法人员做到懂政策、懂法律、懂业务,不断提高政治素质和业务素质。对执法违法、徇私枉法的人员要坚决清理出行政执法队伍。
10、加强法制工作机构建设。各级技术监督部门法制工作机构,在贯彻实施《行政处罚法》工作中,尤其是在加强部门法制建设工作中,担负着十分繁重的任务。各级技术监督部门要按照国务院通知的要求,采取切实有效的措施加强本部门法制工作机构的力量,法制工作机构不健全的,要健全;人员不足的,要充实。要使法制工作机构的设置和人员配备适应本部门法制工作任务的需要,并保证法制工作机构骨干人员的相对稳定,切实发挥他们的参谋和助手作用。
五、严格依法办案,提高办案质量
11、技术监督行政执法必须严格按程序进行。各级技术监督部门实施行政处罚,必须遵循《行政处罚法》有关行政处罚程序的规定,严格执行对案件的管辖、受理、立案、调查取证、审理、告知权利、执行、结案等诸环节的法定要求,保证行政处罚权的正确行使;要敢于办大案、要案,执法办案工作要立足于应诉,争取不诉,确保胜诉。
12、坚持监督与服务、处罚与教育相结合。技术监督行政执法必须紧紧围绕经济建设,把握政府中心工作和人民群众关心的社会热点问题,加大执法力度;在执法工作中,树立监督服务意识,注重处罚与教育相结合,搞好引导与服务。对违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果,通过帮促能够达到教育其守法的,可以不予行政处罚;对明知故犯、屡教不改、情节恶劣的,则应当严厉制裁,跟踪打击,充分体现法律的威慑力。
13、建立、健全案件审理组织和集体审议制度。各级技术监督部门要建立由行政领导负责,有关业务处(科、室)负责人参加的行政案件审理组织,实行集体审议制度。杜绝对立案查处的案件由承办人员决定行政处罚的现象。在案件审理过程中,要加强听证工作,充分听取当事人的意见;允许当事人申辩和陈述,要注重对当事人提出的事实、理由和证据进行复核,以体现案件审理工作的严肃性、公正性和权威性。
14、加强协调配合,发挥整体优势。各级技术监督部门要主动争取当地人大、政府和政协的重视和支持。积极与经济综合部门、行业主管部门、其他行政执法部门以及公安、检察院等司法机关紧密配合,有效地发挥技术监督行政执法以法律为准绳、以技术为手段、以检测数据为判定依据的执法特色,防止本位主义,破除地方保护主义,有效地打击违法行为。
六、健全监督制约机制,加强行风廉政建设
15、强化对行政执法工作的监督检查。各级技术监督部门应当建立健全对行政执法工作的自查、互查和对下级部门的监督检查制度;要建立和实施规范性文件和重大行政处罚的备案制度以及公民、法人和其它组织对行政处罚的申诉和检举制度;严格执行现行的规章备案制度和行政复议制度。要加强对行政处罚的监督检查,不仅要监督行政行为的合法性,而且要审查其合理性;不仅要审查行政案件的办理情况,而且要检查行政执法职能的履行情况。上级部门有权检查或督办下级部门办理的案件,上级部门发现下级部门具体行政行为有错误的,有权责令其限期纠正。
16、抓好行风廉政建设。各级技术监督部门在强化行政执法工作中,必须加强行风廉政建设,建立健全廉政规章制度;依法接受纪检监察机关的监督,搞好齐抓共管,强化监督制约,不断增强整体拒腐防变能力;严禁在执法工作中吃卡拿要、以权谋私、乱罚款、乱收费,搞好职业道德和形象教育,提高行政执法人员对维护行业形象重要性的认识,增强严格执法、公正执法、文明执法和廉洁执法意识,自觉维护技术监督部门“科学、公正、廉洁、高效”的行业形象和政府信誉。








常德市物业管理办法

湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市物业管理办法》的通知

常政办发〔2011〕19号


各县市区人民政府,常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会,市直有关单位:
  《常德市物业管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○一一年三月二十三日


常德市物业管理办法


第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动,适用于本办法。
  第三条 市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
  街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会,并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
  物业服务企业按照物业委托合同授权范围,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。
  第四条 市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
  物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用,做好从业人员培训工作,协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。
  
  
  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第五条 业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
  (五)选聘和解聘物业服务企业;
  (六)筹集和使用房屋维修资金;
  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第(六)、(七)项事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第六条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域共用部位实施共同管理,按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
  未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
  第七条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上,建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
  第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会筹备组。
  筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内醒目位置公示。
  第九条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,为筹备会议提供相应条件的服务。
  第十条 业主大会选举产生业主委员会后,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
  第十一条 因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地社区(居民委员会)在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责。
  第十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约,对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
         
  第三章 前期物业管理

  第十三条建设单位应当在预(销)售物业之前,在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同。
  第十四条经县级以上物业主管部门批准,下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:
  (一)一个物业管理区域内,住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的;
  (二)一个物业管理区域内,非住宅建筑面积少于0.5万平方米的;
  (三)已经实行物业管理的区域内,新建物业选择前期物业服务企业的;
  (四)公开发布招投标公告后,投标人少于3个的。
  第十五条 前期物业管理的收费实行政府指导价,价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案,由价格主管部门根据有关规定核定收费标准,并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
  第十六条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
  第十七条 建设单位在销售物业时,应当明示前期物业服务合同,并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则,业主有权拒交物业服务费。
  第十八条 前期物业服务合同所约定的期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
  第十九条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。
  第二十条 在办理物业交接手续时,建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
  第二十一条 新建住宅物业,建设单位应按下列规定配建物业管理用房:
  (一)建筑总面积在1万平方米以下的,提供使用面积50平方米物业管理用房;
  (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的,提供使用面积100平方米物业管理用房;
  (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的,提供使用面积150平方米物业管理用房;
  (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的,按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
  第二十二条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
  层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
  第二十三条 建设单位在办理《商品房预售许可证》时,应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》,办理物业管理用房确认手续。
  建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请办理。
  第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后,房屋的专有部分由业主自行负责。
  第二十五条 新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
  第二十六条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
  第二十七条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施,使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
            
  第四章 物业服务

  第二十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
  新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
  第二十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
  分期建设的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
  第三十条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同,对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案;收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
  第三十一条 物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示,接受业主监督。
  物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的,应责令整改;整改不到位的,由价格主管部门降低其收费标准。
  第三十二条 物业服务合同期限届满前,业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
  决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。
  第三十三条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。
  物业服务企业决定物业服务合同期限届满后,不再续签物业服务合同的,应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
  第三十四条 物业服务合同期满后,物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同,物业服务企业事实上提供了物业服务,且履行了告知义务,业主委员会也未表示不接受服务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
  业主委员会共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
  第三十五条 物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务,物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务,并撤出物业管理区域。
  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接,原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的,业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁,新的物业服务企业不得强行接管。
  因业主委员会的原因在15日内未完成交接的,物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的,物业服务企业可以撤出物业管理区域,但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府,由其代为保管。
  第三十六条 物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统,对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果,使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
  
  
  第五章物业的使用与维护

  第三十七条 物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意,改变用途不作公用的,其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
  第三十八条 通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站,中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护,由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位,应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
  第三十九条 业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。
  业主和物业使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
  第四十条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房,除遵守法律、法规、规章和管理规约外,应当征得利害关系业主同意,并依法办理相关手续。
  第四十一条 物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。
  第四十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
  规划用于停放汽车的车库、车位的归属,由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定,并向全体业主公布车库、车位处分情况。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
  第四十三条 利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的,应当征得有利害关系的业主同意,并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用,并向全体业主公布实际收入和支出情况,接受业主委员会的质询。
  第四十四条 业主所购置的物业,应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
2008年6月1日之前所购物业,按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金,要加强使用监管,防止挪作他用,物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督;2008年6月1日以后所购物业,业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存,专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造,由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊;需要维修、更新和改造的物业项目,其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后,可根据业主大会决议,由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续,按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管;未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户,必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
  第四十五条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。
  建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
  物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法,由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
  第四十六条 物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。
  
  第六章附则

  第四十七条 业主大会决定自行管理物业的,参照本办法相关规定执行。
  第四十八条 本办法自发布之日起施行。




最高人民法院关于广东省高级人民法院、湖南省岳阳市中级人民法院就执行深圳市“洪湖大厦”发生争议案的复函

最高人民法院


最高人民法院关于广东省高级人民法院、湖南省岳阳市中级人民法院就执行深圳市“洪湖大厦”发生争议案的复函

20O2年10月8日 (200①)执协字第50号


广东省高级人民法院、湖南省高级人民法院:
广东省高级人民法院(1996)粤法经一上字第259号《关于深圳市罗湖区国土局擅自解除人民法院对深圳洪湖大厦的保全措施后,如何协调处理外省法院重复查封问题的请示》和湖南省高级人民法院湘高法执(2001)02号《关于请求监督协调湖南省岳阳市中院与广东省高院在执行深圳市洪湖大厦房屋问题上发生争议的报告》均收悉。经研究,答复如下:

一、广东省高级人民法院反映的深圳市罗湖区国土局对该院保全查封的洪湖大厦第4层、第7层、第13层房屋,以该查封已超过《深圳经济特区房地产登记条例》(以下简称《条例》)规定的6个月期限为由,径行予以解封,导致该房产部分被其他法院执行,部分被洪湖公司销售过户给第三人。对此,同意广东省高级人民法院的意见,即依据我院《关于适用[中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见)第109条的规定,人民法院财产保全裁定书的效力,应维持到案件生效判决执行时止。罗湖区国土局依据本市地方法规,将广东省高级人民法院裁定保全查封的财产解封是错误的。地方法规只能在其辖区内发生效力,且不得对抗国家法律、法规和司法解释。罗湖区国土局适用(条例)的规定,对抗法律规定,并扩大了该(条例》的适用范围,应对其行丸后果承担民事责任。

二、湖南省岳阳市中级人民法院在审理湖南德银房地产开发有限公司诉深圳市洪湖实业有限公司房屋租赁纵纷一案时,于1998年7月10日以(1998)岳民初字第2号民事裁定书依法查封了洪湖大厦第七层房屋。岳阳市中级人民法院的查封行为,是在该楼层无查封的状态下进行的,且协助执行人深圳市罗湖区国土局受理了该院的查封并为其办理了查封登记手续,符合我院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条的规定,应认定该查封行为合法有效;且在无争议的情况下,于2000年2月2日将执行款项划拨给了债权人,应当予以维持。至于本案在广东、 湖南两高院报请本院协调期间,岳阳市中级人民法院于2001年2月14日下达(1999)岳中执字第64--1号民事裁定书,确属不妥,但此裁定主要是用于前期执行财产的受让人办理财产过户手续,此执行行为结果与本院协调工作结果并无冲突;无需执行回转,故可予以维持。
三、广东省高级人民法院报告反映,深圳市人大常委会法制委员会于2001年4月10日以深人法函(2601)第11号(关于洪湖大厦有关查封问题请示的答复》中仍依据(条例》认为,“未依法办理续封手续的标的物、予以径为注销查封的行为合法有效”。对此,请广东省高级人民法院向广东省人大常委会作专题报告,以期依法有效地解决这一问题。同时,请广东省高级人民法院做好相关当事人的工作。
此复