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关于《中华人民共和国民法通则》第126条立法理由及相关立法证据的搜集/齐汇

时间:2024-07-08 01:13:49 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8036
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关于《中华人民共和国民法通则》第126条
立法理由及相关立法证据的搜集

齐 汇

一、引言

建筑物及其地上物致人损害责任,亦称为建筑物致害责任、地上物致害责任、地上工作物致害责任。这种特殊侵权责任是指建筑物及其他地上工作物因设置和保管不善,给他人的人身和财产造成损害的特殊侵权责任。 《民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”这一条文规定的特殊侵权责任,就是建筑物及其他地上物致人损害的赔偿责任。建筑物及其他地上物致害责任适用过错推定的归责原则已经成为共识。 但是有的学者认为,这种侵权责任适用无过错责任原则规则;也有学者认为适用过错责任原则规则, 这两种主张都是不正确的。

首先,建筑物及其他地上物致人损害责任不是一般的侵权责任,不适用过错责任原则归责。 其次,适用无过错责任原则不符合《民法通则》第126条规定的原意,该条后段规定“但能够证明自己没有过错的除外”就是为了适用侵权法中过错推定原则,而不是无过错责任原则。那么《民法通则》中除了第126条是关于过错推定归责原则的规定之外,还有没有其他的条文款项是对于此种归责方式的规定?过错推定的理论基础和产生的社会背景到底是什么?过错推定在诉讼法上是如何得以体现和展开的?建筑物致人损害的侵权责任在世界各国的法律中是如何规定的?这一问题在比较法上有何种具体的表现?这些问题将是本文所关注的问题。

二、比较法上的研究

日耳曼法和罗马法都有关于建筑物及其他工作物致人损害的赔偿责任。 前者规定,建筑物致人损害,不论其为所有人或占有人,也不论其有无过错,只要对物的利用有利益者,均应负赔偿责任。罗马法规定,建筑物崩塌所生损害,由其所有人承担赔偿责任。法国民法典第1386条规定:“建筑物的所有人,对于因缺乏维护或因建筑物的缺陷所发生的坍塌而引起的损害,应负赔偿的责任。”德国民法典第836条规定:“第一,因建筑物或与土地相连的工作物的倒塌,或因建筑物的或工作物的一部分剥落,致人死亡或损害人的身体或健康,或毁损财物时,土地的占有人,以倒塌或剥落系因建筑物有缺陷或保养不足的结果为限,负有向受害人赔偿由此而造成损害的义务。第二,如果占有人对防止危险已尽相当的注意者,不负赔偿的义务……。”紧接着,BGB在第837条和第838条中规定了建筑物占有人和建筑物保养义务人的责任。日本民法第717条规定:“土地工作物的设置或保存有瑕疵,致他人产生损害时,工作物的占有人对受害人负损害赔偿责任。但是占有人为防止损害发生尽了必要注意时,损害应由所有人赔偿。”瑞士债务法第58条规定:“建筑物或其他工作物之所有人,对于因设计建造或保管有瑕疵所产生之损害,负赔偿责任。所有人对于因此应负责任之他人,得行使求偿权。”在英美法中,建筑物致人损害,分为在室内致人损害和在室外致人损害两种情形,均为侵权行为,得依过错或严格责任请求赔偿。我国民法通则第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”可见,自罗马法、日耳曼法以来,民法均规定建筑物及其他工作物致人损害的赔偿责任。但是,这些规定存在诸多差异,如在直接致人损害物体的范围、责任人、归责原则等方面的规定都不尽相同。而从这一法律制度的历史发展角度以比较的方法对它们进行分析研究,将有助于我们正确理解和适用我国民法通则第126条的规定。?

关于建筑物及其他工作物致人损害的赔偿,适用何种归责原则,素有争议。这一分歧从古代法上即已反映出来:日耳曼法对此适用无过错(严格)责任;罗马法则主张适用较一般过错责任稍重的责任。法国法一般认为其适用无过错责任。德国民法对此的规定是过错推定。意大利民法对此规定的归责原则是过错推定。而瑞士债务法所规定的,更接近于过错责任。在英美法中,所有人或占有人分别不同情形承担过错责任或严格责任。我国学者认为,可将工作物致人损害的赔偿责任的归责原则概括为三种情形:推定过错责任,无过错责任和结合责任。日本民法学界,早期对此主张过错责任的归责原则,后来逐步发展为无过错责任。甚至有人认为“工作物责任=无过错责任”。我国民法学界大多数人主张这类侵权责任适用过错推定。张新宝教授认为,我国民法通则第126条所规定的责任归责原则为过错推定。从大陆法系的民法理论上观察,过错推定仍然属于过错责任的范畴——仍以过错为责任的前提,而不同于无过错责任那样不考虑行为人有无过错的问题。但它又不完全等同于普通的过错责任:过错推定是由法律假定行为人有过错,因此受害人无须对行为人的过错进行举证和证明。行为人如果要免除自己的责任,则有义务证明自己没有过错。这实质上是一种举证和证明责任在原告与被告之间的转换。基于这种考虑,构成此类侵权责任,仍以过错为要件。

三、过错推定在我国《民法通则》中只体现在126条吗?

我国民法通则第126条所规定的赔偿责任,以大陆法系理论观之,应为过错推定,属于过错责任之特殊情形。在实践中,受害人不负对加害人过错的举证责任,加害人得证明自己没有过错而免除责任。

应当指出的是,过错推定是过错责任原则发展到一定历史时期为了应付一些前所未有的特殊侵权行为案件的处理的产物,而随着无过错责任原则在大陆法系民法中的确立和广泛适用,过错推定的适用范围变得比较小。虽然有人十分推崇过错推定,以此补充传统的过错责任原则,并用它来充实我国侵权责任的一元化归责原则, 但理论界对此支持者不多。在立法上,民法通则既规定了过错责任,也规定了无过错责任,真正适用过错推定的,只有第126条。但是在研究中有人主张通过推定的广泛适用来解决诸如产品责任、环境污染致人损害一类的侵权行为案件,从而实现归责原则的一元化。 也有的学者如人民大学的王利明教授认为:我国《民法通则》第126条关于建筑物、悬挂物致人损害的赔偿责任,是对特殊过错推定的规定,但是特殊过错的推定不限于这个条文。他认为《民法通则》第121条、122条、123条、124条、127条均是有关于过错推定的责任规定。 同时,他认为我国许多特别法条款的规定中也体现了过错推定,如《海洋环境保护法》第43条、《水污染防治法》第41条,《大气污染防治法》第36条等。 也有的学者一方面认为过错推定仍属于过错责任范畴,另一方面又将过错推定作为我国侵权行为法的一项归责原则,将其与过错责任原则和危险责任相并立。这种认识在逻辑上出现了前后矛盾的错误,不值得采纳。 张新宝教授认为,过错推定仍然属于过错责任原则的一部分,是过错责任原则适用中的一种特殊情形,它仍然以加害人的过错为责任的根据或标准,因此不可以将其与过错责任相提并论,更不能将其作为我国侵权行为法的归责原则之一。从我国民事立法的现状看来,过错推定仅仅在一个法律条文中(即《民法通则》第126条)得到集体的适用,而不是广泛的运用。无论是在民法通则颁布之前还是之后,理论界都很少有人认为国家机关及其工作人员的职务侵权、产品责任、高度危险作业致人损害、环境污染致人损害以及动物致人损害等侵权行为采取过错推定的方法。例如,《民法通则》颁布之前曾经影响极大的由佟柔教授主编的《民法原理》一书中认为,有一以下几种侵权行为并不需要同时具备损害、违法性、因果关系与过错四个要件,被告才承担民事责任,他们分别是无民事行为能力和限制民事行为能力人致人损害的责任、国家机关对其公职人员致人损害的责任、法人对其工作人员致人损害的责任、饲养动物致人损害的责任、高度危险业务的无过错责任以及环境污染致人损害的责任。该书还明确认为,高度危险责任业务之人损害的责任属于典型的无过错责任或危险责任。 《民法通则》颁行之后,佟柔教授主编的《中国民法》更加明确地将《民法通则》第121条、122条、123条、124条、127条认定为无过错责任原则,但却没有将第126条认定为无过错责任原则。 另外,在我国民法学界还有另一位重要的学者??江平教授,也对这一问题发表了自己的看法。民法通则刚刚出台并颁行之后,江平教授在1987年由中国政法大学出版的《政法论坛》第4期上发表了一篇题为“民法中的视为、推定与举证责任”的文章,其中详细论述了过错推定在我国《民法通则》中仅仅只体现于第126条的看法。江平教授在文章中提到:“过错推定是法律推定侵害人有过错,但允许他举证推翻这种推定。属于这种情况的是民法通则第126条”。在其后的论述中,江平教授再也没有举出《民法通则》中属于适用过错推定的条文。可见过错推定只适用与《民法通则》第126条是立法者和当时立法过程中主要学者的基本立场。

四、过错推定产生的时代背景和适用的社会基础

在我国80年代中期和后期,建筑物倒塌致人和财产损害;居民楼窗、阳台上搁置的花盆坠落伤人;以及其他搁置物、悬挂物摔落,造成对他人的损害等等,这些已经成为了日常生活中常见的事。 报纸上曾报道,楼房阳台塌落造成伤害的;大楼门口前门厅顶板因站人过多超重塌落伤人毁车的;甚至如东北某地发生整撞楼房塌落造成伤亡的。 这些事件在当时的社会中常常发生,有时甚至造成巨大的经济损失,给人们的生活带来巨大的痛苦,导致社会中很多不安定因素的产生。

例如:泰山小区八号楼十二层居民张由义酷爱花草,在其阳台上放置花盆数个。1983年8月3日,天气突然变化,刮起8级大风,将张由义的一个瓦质花盆吹落,正好砸在行人王匡头部,血流如注。后经医院治疗痊愈。花去医疗费50元,误工费30元。王匡向法院起诉,要求张由义赔偿。张由义以花盆为风刮落,不是自己碰落为由,拒绝赔偿。

据气象部门提供的资料表明:当地气候以风沙天著称,每年七到八月风力常在七到八级左右,故案件发生当天为八级大风,并非当地罕见气候。

法院查明上述事实后认为:张由义为本地居民,对该地夏季风力较大的气候特点应当有足够的认识和了解。故在高层建筑物上放置物品,应当预防被风吹落,发生危险。但张由义并未采取任何防风措施,在阳台上放置了花盆,造成花盆坠落砸伤行人的严重后果。故张由义对王匡的损害应当承担赔偿责任。经调解,张由义自愿赔偿了王匡的全部损失。

又如:被告黑龙江省某市某银行于1980年在某市某街37号建有3层砖瓦解构房作为宿舍,3楼屋西建有砖砌花格女儿墙,年久失修,曾于1991年10月间因居民晒被子倒塌过一小段,但未引起被告重视。1992年1月28日,原告程某(8岁)随父母到居住在该楼的祖母家中,在院中玩耍,恰逢该女儿墙倒塌,被掉下的砖块砸中头部,当即昏迷。经抢救并数次治疗,颅骨被切除68厘米,需到15岁时用玻璃钢修补,诊断为开放性颅骨损伤,硬膜下积液,蛛网膜囊肿,左侧体偏瘫,为甲级重伤。程某之父与被告交涉请求赔偿,被告声称不应由自己承担责任,于是原告诉致法院。

人民法院经审理认为:被告用花格砖砌方式建女儿墙是不安全、不符合正规设计要求的建筑物,据此被告无法证明自己没有过错,构成建筑物及其他地上物致人损害的责任,故人民法院判决被告承担赔偿责任。

以上两个案例都充分的说明,在80年代中后期乃至90年代初期,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的案件非常的频繁。当时的各种报刊杂志也是纷纷报道了这些楼房倒塌或者搁置物、悬挂物坠落致人损害的事件。由于当时管理水平的缺失,导致大量的建筑物存在者质量方面的安全隐患。加之当时高层建筑刚刚在城市兴起,关于高层建筑安全防范知识还比较缺乏,立法也没有跟上,所以致使大量的事故围绕着高层建筑展开。在没有现代城市高层建筑时,人们往往住平房,不少家庭还有自己的一块小花园,可以种些花草。可是,当人们随着现代高层住宅的兴起,纷纷搬进高层楼房,但是养花的习惯依然保留,导致在80年代后期有一段时间高层住宅上满是花盆的现象随处可见。80年代后期的公益广告中也常常看到提醒高层住户不要种花的宣传内容。

由于高层住宅问题在社会中积聚的上升,引起了国家上层机关的重视。国务院办公厅于1986年12月13日转发了《城乡建设环境保护部关于整顿建筑市场情况报告的通知》 。因此在制定民法通则的时候,立法者一方面从比较法的角度考虑到对于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的案件实行较为严格的归责方式,另一方面又充分的落实了当时中央的要求,迎合了时代的发展。可是,建筑物致人损害毕竟不同于环境污染、动物致人损害、国家机关职务致人损害、高度危险作业致人损害一样实行严格责任,对于这种方式的损害不能在举证责任转移问题上施加给加害人过大的压力,因此立法者在进行了深入研究之后找到了过错推定的方式来处理这类问题,可谓之公允。

五、民法通则第126条中证明责任倒置的相关问题

证明责任(burden of proof)可分为主观的证明责任和客观的证明责任。主观的证明责任往往带有一种权利的色彩,他是在证明案件过程中,当事人就自己主张之成立以及对方主张之否定加以的积极证明权利构成抑或不构成之要件事实的一种行为,而行使这种证明的行为往往表现为一种权利。客观的证明责任则是指案件中某个双方争议的权利或事实处于真伪不明的状态,依据一定的证明责任分配之方法,应当由哪一方当事人承担由此带来的不利后果。由于主观的证明责任在实践和理论上不具有太大的意义和研究价值, 故学者们研究的重点已经几乎全部偏向了客观的证明责任如何分配这一问题之上。正如汉斯认为,那种认为在不存在真伪不明的条件下也可以适用证明责任裁判的观点是错误的。事实上,客观证明责任是一种法定的风险分配形式。这种抽象的风险分配在每一个诉讼开始之前就以经存在,就像实体法之请求权规范一样。 按照德国诉讼法大师罗森贝克的观点,待证事实分为三类,即某种权利产生的事实、某种权利消灭的事实以及阻碍权利产生的事实。罗森贝克教授独创性地从法律规范相互之间的关系中发现分配证明责任的原则,提出当事人对某种权利产生的事实和妨碍权利产生或使已经产生的权利复于消灭的事实在某诉讼争议事实处于真伪不明的状态时须加以证明,否则将有可能承担由此产生的不利后果。

最高法院的《民事证据规定》第4条第4款规定:“建筑物或者其设置以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”。这一条规定的基础是《民法通则》第126条建筑物致害具体规定在证据法上的体现。其进一步强化了《民法通则》第126条适用“过错推定”的色彩。按照一般的侵权情形,权利人必须首先对于权利产生的事实加以证明。一般侵权案件构成要件分为四个部分,即被害人损害之事实、加害人有损害行为、损害行为与损害事实之间具有因果关系、加害人有过错。一般的侵权行为中,被害人必须对以上构成要件的事实加以证明。但是由于现代经济和科技的高速发展,使得越来越多的侵权行为具有了新的性质,如高空落物致害、公害侵权、环境侵权、医疗侵权等等。在这类侵权行为中,往往能够证明加害人有过错的证据和基本事实掌握在加害人一方的手中,造成了“证据的偏在性”,因此法律基于对受害人权利救济的合理保护目的,将侵权案件构成要件中的某些要件事实的证明责任负加于加害人一方,以实现权利的合理救济,体现程序之正义理念。

在建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的案件中,要求无辜的被害人对于被告的过错加以证明显然是不公平的,因为是否有过错的信息资源往往掌握在加害人手中,加害人相比于被害人更加了解致害的原因以及发生过程,因此法律理所应当将证明自己没有过错的证明责任分配给加害方,以实现对被害人的救济,从而进一步实现侵权行为法的价值。《民事证据规定》第4条第4款后段言及:“由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”。其含义应当是先推定加害人对于损害的发生具有某种过错,再由加害人就其没有过错加以证明。这里所“推定”的只有过错,而不是全部的责任构成要件。从免责是由上来说,加害人只要能证明自己没有过错,就可以推翻这种推定和假设。但是在严格责任中,加害人单单只证明自己没有过错还不能构免除责任,只有当其对于法律规定的事实(如不可抗力、被害人故意等)加以证明之后才可以免责,有的情况下就算加害人可以证明上述事实也不能免责,例如空难案件。

江平教授指出:推定侵权人过错就是指侵害人必须承担举证责任证明自己没有过错才能免除其责任。在一般侵权行为中,受害人必须证明侵权人由过失,否则侵权人不承担民事责任,受害人负有证明责任;而在这一特殊的侵权行为中加害人必须证明自己没有过错,否则其将承担败诉的风险。但是这种责任还不是无过错责任,她仍然时过错责任,只是这种过错是推定的罢了,加害人同时还可以通过证明自己没有过错来免责。
商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险

作者:王清镇


随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展,我国房地产业得到了迅猛发展,并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场,保证和促进房地产发展,全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律;国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规;建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释;最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前,我国房地产法律体系业已初步建立,为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一,且正处于新旧体制交替时期,房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题,近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势,而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中,因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发,有因必有果,有果必有因,商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么,其原因何在?我们又应采取什么对策来加以规范?在本文中,针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题,笔者从商品房预售的相关法律法规出发,从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞,并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地预售给广大投资者,如“落花片片坠落”,故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题,因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中,由于工程长,交易标的有许多不确定因素,使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多,购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权,其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益,国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中,《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外,《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日,最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为极不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则,再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素,各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷,严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例,仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中,开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%;开发商违反合同中约定的日期交房,买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%;开发商交付的商品房面积缩水,与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%;开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷,有36件占20%;开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题,主要可归纳为以下几种:
1、房地产开发企业重复预售商品房,或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押,使得一部分购房者的权益无法得到实现,给购房者造成巨大损失;
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金,而后席卷预售款项或逃或匿,给购房者留下一幢“烂尾楼”;
3、房地产开发企业预售商品房后,未能将预售款项用于在建工程,而是挪作他用,导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工;
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格,甚至出现豆腐渣工程,给房屋安全问题埋下巨大隐患;
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告,与实际建设情况不符,欺骗购房者,引发诉讼纠纷;
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段,不仅市场主体的一些经营行为极不规范,我国相关的法律也不完善,行政管理无法到位。立法上的不健全,未能给予严格地法律监督,导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位(如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,未能实质性的保护购房者,充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法)、动态跟踪(如预售款项使用的监管空白,使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海,能否平安返航只有大海知道)、完善地惩处机制(如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施,使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止,购房者的合法权益得不到及时保护)等等,问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下,购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害,体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱,以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密,却有如花拳绣腿中看不中用,实是存在着非常严重的纰漏:
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系,它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现,使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现,购房者所能做的仅仅是等待,却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作,其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本,而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候,它就显得没有那么重要了,很自然地会被忽略或忘记。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样,承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题,由于目前尚无明确法律规定,导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管,这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴,使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理,使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本,无异于将购房者推到风口浪尖,为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险,而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白,使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入,而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下,成了无根之木,无水之源。因为,本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ,这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白,使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管,特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定:“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制,却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制,未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行,给房地产开发企业以可乘之机,更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知,“一房多售”的最高记录为“一房五售”,真是让人触目惊心。
此外,“购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定,却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态,不利于房地产交易市场的稳定,也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金,侵害一手购房者的合法权益。亦或者,倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话,处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价,极大地拖累了购房者,两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述,笔者认为,对于商品房预售中所存在的诸多问题,我们应该进一步完善商品房预售的立法,给予相关行政部门明确地执法依据,以加强行政管理, 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为,避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上,亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题,给商品房的预售一个完善的法制环境,平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担,规范房地产开发企业的执业规则,以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定,但是,规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素(即商品房预售登记和预售款项规范管理)却被忽略了:
首先,商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续,这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发,两者是一个对立统一体,有权利必有义务,有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方,他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记,而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此,应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利,这样才能避免预售人不到有关部门登记,而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益,最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看,商品房预售的登记,它可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是,我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示的效力,对抗第三人的购房行为,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦,从根本意义上保护购房者的合法权益的实现,也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突,其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次,必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”但是,这一条款具体可操作性并不强。因为,没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管,使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话,房地产开发企业携款潜逃现象非难事,商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中,偷工减料、豆腐渣工程屡见报端,就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中,有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟,但是,赚钱是生意人的本性,对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时,我们的法律又在干什么呢?它告诉房地产开发企业,你必须将预售款项用于有关的工程建设,然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里,国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度,它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的,要承担法律责任,而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中,我们也应当借鉴此种做法,考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管,确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给,并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬, 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业,以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题,最大限度地保证工程款项不人为地流失,保证工程建设的顺利进行,保障购房者的合法权益,也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后,完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律,它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中,却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下,违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为,购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面,我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性,因此,为了保证这两项措施得到落实和遵守,我们还应该健全相应地惩处机制,明确其违法的代价,包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下,才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之,在我国推行依法治国的治国方略下,我们要力求立法尽可能的完善,完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中,我们应完善立法,明确违法所应担负的法律责任,并辅以严厉地惩处措施,使其不能、不敢、不愿也不想违法,立法被完全执行,不要让不法奸商钻了法律的空子,让法律成为不法奸商的保护伞,更不要让人民群众的合法权益受到侵害,这才是法律的真正目的所在。


宁夏回族自治区民族教育条例

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区民族教育条例

(2001年9月7日自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)


宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告

《宁夏回族自治区民族教育条例》已由宁夏回族自治区第八届人大常委会第二十一次会议

于2001年9月7日通过,现予公布,自2002年1月1日起施行。

2001年9月7 日

第一条 为了保障和发展民族教育事业,根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国教育法》和有关法律、行政法规,结合自治区实际,制定本条例。

第二条 本条例所称民族教育,是指对自治区行政区域内的回族及其他少数民族公民所实施的以学校教育为主的各级各类教育。

第三条 民族教育是国家教育事业的组成部分,是民族工作的重要内容。发展民族教育必须贯彻有关法律、法规,坚持国家教育方针同民族政策相结合的原则。

第四条 发展民族教育必须坚持教育与宗教相分离的原则,任何组织和个人不得利用宗教进行妨碍国家教育制度的活动,不得妨碍民族学校的教育、教学工作。

第五条 各级人民政府要坚持优先发展、重点扶持的原则,采取特殊措施,推进民族教育事业的发展。

第六条 各级人民政府教育行政部门主管本行政区域内的民族教育工作。

县级以上人民政府教育行政部门根据本地实际情况,设置民族教育工作机构或者配备专职人员,负责民族教育工作。

各级人民政府教育督导部门应当加强对民族教育的督导工作。

各级人民政府民族事务、财政、人事等行政部门,按照各自职责分工,协同教育行政部门做好民族教育工作。

第七条 回族聚居地区的各级各类学校,应当加强学校管理,采用灵活多样的方式,全面实施素质教育,提高民族教育质量和水平。

第八条 回族聚居的市、县、市辖区、乡、镇人民政府应当积极的创造条件,逐步普及九年义务教育。已经普及九年义务教育的地区,应当采取多种形式发展高中和中等职业技术教育。

第九条 少数民族适龄儿童、少年的父母或者其他监护人,必须依法保证其子女或者被监护人接受义务教育。

各级人民政府应当依法保障少数民族适龄儿童、少年接受义务教育的权利。

第十条 县级以上是人民政府应当根据学生中回族学生所占的比例设立回民中学、小学。设立回民小学,由县级人民政府批准;设立回民中学,由设区的市人民政府批准。设立回民中学、小学,应当报自治区教育行政部门备案。

设立回民中学、小学,应当统筹规划,合理布局,方便儿童、少年就近入学。

回民中学可以跨学区招收回族学生。县级回民中学应当面向本行政区域择优招生。

第十一条 县级以上人民政府在经济困难、居住分散的回族地区,设立以寄宿为主和助学金为主的公办回民中学和回民小学。寄宿制回民中学、小学中的回族及其他少数民族学生,按照自治区有关规定享受助学金。助学金必须按时足额发放。

寄宿制回民中学、小学应当对回族及其他少数民族特困生减免杂费、书本费。所需经费由自治区财政解决。

第十二条 各级人民政府应当加强回民中学、小学的建设,使其在校舍建设、教学设备、师资水平、经费安排等方面高于自治区的同类学校的标准,逐步实现办学条件的现代化。

已经自治区人民政府批准设立的寄宿制回民中学,应当逐步达到自治区重点中学的水平。

第十三条 回民中学、小学应当重视回族优秀文化传统教育,开设民族政策常识课程,开展民族文化艺术和传统体育等活动,增进学生对少数民族的认识和了解。

第十四条 依托自治区示范性普通高中和重点高中举办的以升学预备教育为主的民族高中部、班,可以在回族聚居地区择优招生。

第十五条 市、县、市辖区人民政府可采取降低分数段,资助贫困学生等措施,切块下达指标,提高回族学生初中升高中阶段教育的比例,使其逐步与当地回族人口所占比例相适应。

第十六条 参加普通高等学校、成人高等学校、高等职业技术学校、中等专业学校和成人中等专业学校招生考试的回族及其他少数民族考生,享受国家和自治区规定的降低分数段录取的照顾。逐步提高大、中专院校招收回族学生的比例,使回族考生录取的比例接近全区回族人口的比例。

第十七条 自治区应当采取的有效措施,发展高等学校民族预科教育,加大投入,逐步改善民族预科部、班的办学条件,提高办学水平。民族预料部、班的招生规模应当随着自治区高等学校招生规模的扩大逐步扩大。

自治区内普通高等学校民族预料部、班的结业生,可以参加当年的普通高等院校招生统一考试,未能考取自治区外高等院校的,由自治区内高等院校录取。

第十八条 自治区师范院校和有关高等院校师范专业,应当在回族聚居地区定额定向招生。

定向招生时,在同等条件下,应当优先录取女考生。

定向生毕业后,应当分配到定向地区从事教学工作,并执行自治区关于教师服务期的规定。

第十九条 各级人民政府及其教育行政部门应当加强回族聚居地区教师的培训工作。

要加强回族女教师的培养、培训。回民中学、小学应当配备一定比例的回族女教师。

自治区依托高等院校举办回族女子师范部、班。回族女子师范部、班的毕业生应当分配到回族聚居地区的学校工作。

采取重点培养、进修提高、挂职锻炼等形式,培养选拔一批在回族聚居地区工作的回族女校长。

第二十条 在回族聚居的贫困乡、镇学校任教的教师,按照《宁夏回族自治区实施〈中华人民共和国教师法〉办法》和自治区的有关规定,享受福利待遇。

编制部门应当足额核编民族聚居的边远、贫困地区回族中学、小学的教师编制。

人事和教育行政部门应当适当增加南部山区回民中学、小学中高级教师专业技术职务职数。

在回族聚居的边远、贫困地区乡、镇以下中学、小学的汉族教师在该类地区任教五年以上的,其子女升学时享受当地少数民族考生待遇。具体办法由自治区人民政府制定。

第二十一条 各级人民政府应当鼓励和组织优秀教师到回族聚居的贫困乡、镇学校支援教育工作。参加支援教育工作的教师除享受有关的待遇外,在同等条件下可以优先评定专业技术职务。

各级人民政府应当制定优惠政策,鼓励应届大、中专毕业生到回族聚居的贫困乡、镇从事教育、教学工作。

第二十二条 各级人民政府应当采取有效措施,发展回族聚居地区的学前教育、特殊教育和成人教育。

各级人民政府应当加强回族聚居地区的扫除文盲工作,积极开展文化和科学技术普及活动,提高少数民族的人口素质。

第二十三条 各级各类学校必须尊重少数民族教师和学生的风俗习惯。在生活上给予方便和照顾。

第二十四条 自治区人民政府要加大对民族教育经费的投入,民族教育经费应当随着财政收入的增长逐年增加。市、县、市辖区人民政府也应当加大对民族教育经费的投入。

民族教育经费应当专款专用,任何单位和个人不得侵占、克扣、挪用,不得顶替正常教育经费。

第二十五条 各级财政部门应当在预算中安排专项资金,用于解决回族聚居地区少数民族适龄儿童入学率低、巩固率低和辍学严重等问题。

第二十六条 县级以上人民政府设立民族教育补助专款。民族教育补助专款专门用于解决寄宿制回民中学、小学生助学金和贫困学生失学问题。

第二十七条 自治区在国家安排的少数民族地区各项补助费及其他扶贫资金中要划出一定比例的经费,用于发展民族教育。

第二十八条 各级人民政府应当动员和组织社会力量支援民族教育事业。

各级人民政府和学校应当采取措施,帮助家庭经济困难的少数民族学生,特别是少数民族女学生完成九年义务教育。

第二十九条 各级人民政府应当依照有关法律、法规,鼓励并支持社会力量举办各种形式的民族学校。

鼓励机关、企业、事业单位以各种形式对口或者定点支援贫困地区的民族教育。

鼓励国(境)内外团体和个人捐资助学,支持民族教育。

鼓励民族宗教界爱国人士捐资助学,充分发挥其促进民族教育发展的积极作用。

第三十条 各级教育行政部门、民族事务部门、教育科学研究机构、民族研究机构和有条件的学校,应当加强对民族教育的科学研究,探索发展民族教育的有效途径,逐步建立和完善适合民族特点的民族教育体系。

第三十一条 有下列事迹之一的单位和个人,由各级人民政府或者教育行政主管部门给予表彰和奖励:

(一)认真执行本条例,在民族教育工作中成绩显著的;

(二)自愿捐资助学,支持民族教育发展成绩突出的;

(三)长期从事民族教育事业,贡献突出的。

第三十二条 违反本条例第四条规定,利用宗教妨碍民族学校教育、教学工作的,由当地人民政府有关行政主管部门予以制止,批评教育;违反治安管理处罚条例的,由公安机关给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 违反本条例第九条规定,父母或者其他监护人不送子女或者其他被监护人入学、复学的,由当地人民政府或者教育行政部门对其批评教育,并采取有效措施责令其送子女或者被监护人入学、复学。

第三十四条 违反本条例规定,侵占、克扣、挪用民族教育经费的,由当地人民政府及其主管部门追究直接责任人员的行政责任,并追回款项;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 本条例自2002年1月1日起施行。